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08.04.2022

Investment

Zeit, zu verkaufen? Was die 10-Jahres-Frist bedeutet – und wie man produktiv damit umgeht

Immobilien sind ein langfristiges Anlagegut. Sind sie? Meistens. Aber längst nicht immer: Bei den massiven Zuwächsen der vergangenen Jahre kann sich bereits ein zeitnaher Verkauf auszahlen – manchmal sogar sehr. Immerhin haben sich die Quadratmeter-Preise in Berlin seit 2011/12 durchschnittlich mehr als verdoppelt. Eine gute Basis für mittelfristige, vielleicht sogar recht kurzfristige Gewinne. Wäre da nur nicht die Spekulationssteuer mit ihrer 10-Jahres-Regel! Doch es gibt Ausnahmen. Und die sollte man kennen.

Welches Objekt aus welchem Stadtteil lässt sich wann und wie gut verkaufen? Sind 10 Jahre eine lange Zeit? Und was können Eigentümer tun, um sie – wo sinnvoll – zu verkürzen? Wir klären die Rahmenbedingungen im Schnelldurchlauf.

Verkaufsgedanken: bei der Marktentwicklung mehr als sinnvoll

10 Prozent Rendite pro Jahr – und das bei klassisch geringem Risiko? Klingt nach einem guten Geschäft. Einem Realen. Denn tatsächlich handelt es sich um die aktuellste Steigerung der durchschnittlichen Berliner Immobilienpreise im vergangenen Jahr. Schaut man auf die gesamte letzte Dekade, fallen die Zuwächse noch deutlicher aus; je nachdem, auf welche Objektart sich der Fokus richtet. Die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen liegen mit 140 Prozent im Schnitt am höchsten. Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich im goldenen Mittelfeld von etwa 100 Prozent. Aber auch Wohn- und Geschäftshäuser konnten noch immer um 70 Prozent zulegen.

In allen Fällen lassen sich gute Gewinne erzielen, insbesondere mit einem typischerweise höheren Investitionsvolumen. Veräußern lohnt sich aktuell. Nach 10 Jahren besonders deutlich, aber eigentlich auch bei mittel- und kurzfristigen Anlagehorizonten. Doch sind solche verkürzten Haltezeiten im Immobilienbereich überhaupt möglich?

Achtung Steuerfallen: Hintergründe der 10-Jahres-Frist

Wer sich vorstellen kann, seine Immobilie zeitnah zu veräußern, sollte die Gesetzeslage kennen – und auf den richtigen Zeitpunkt hinarbeiten. Dabei spielen Steuern eine große Rolle. Sprich: die berüchtigte 10-Jahres-Frist. Wird eine Immobilie innerhalb dieses Zeitraums zunächst an- und dann wieder verkauft, gilt dies als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Ein Unterfangen, das teuer werden, die Erlöse also deutlich mindern kann. Für viele Investoren lohnt es sich deshalb, nach Ablauf der 10 Jahre zu verkaufen – aber eben nicht vorher.

Hinter jener Spekulationssteuer steht eine verständliche Absicht: Der Staat will verhindern, dass Immobilienpreise durch spekulativen Handel in die Höhe getrieben werden. Weil man derartige Geschäfte aber nicht hinter jeder Transaktion vermuten darf, gibt es auch Ausnahmen. Eigentümer mit direktem Zugriff auf ihr Objekt können die regulativen Vorgaben damit sogar positiv für sich nutzen – als regelrechten Marktvorteil.

Die Spekulationssteuer: wann sie greift – oder auch nicht

Im Standardszenario fallen vor Ablauf der 10 Jahre Steuern an. Deren Höhe hängt von zwei Faktoren ab: vom Wertzuwachs der Immobilie und dem individuellen Einkommenssteuersatz. Solche Belastungen können also sehr unterschiedlich ausfallen – und damit auch die Entscheidung, ob ein Verkauf jetzt Sinn ergibt oder besser verschoben werden sollte.

Für alle, die nicht warten wollen, gibt es nach dem Einkommenssteuergesetz zwei Szenarien, in denen der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei ist – deutlich vor Ablauf der 10 Jahre. Ob und wie man diese Option ausspielen kann, muss jeder für sich prüfen. Es ist allerdings unumgänglich, das Wohneigentum selbst zu nutzen – zumindest für eine gewisse Zeit.

Ausnahmefälle: durch Eigennutzung von 10 Jahren auf nur eins

Der einfache Fall zuerst: Wird die Wohnung bereits seit der Anschaffung vollständig selbst genutzt kann sie zu jedem Zeitpunkt frei veräußert werden. Die 10-Jahres-Frist greift dann also nicht. Doch auch wenn man das Eigentum nach dem Ankauf zunächst nicht selbst bewohnt hat, gibt es eine Möglichkeit:

Dafür muss sich die Eigennutzung wenigstens über die letzten drei Kalenderjahre  erstrecken. Der Zeitraum lässt sich also noch einmal radikal verkürzen: In der Regel genügt es, wenn das Eigentum seit dem letzten Tag des ersten Jahres bis zum ersten Tag des dritten Jahres selbst bewohnt wurde. Das sind also nur noch etwas mehr als 12 Monate. Seine konkreten Möglichkeiten sollte man aber im Vorfeld von einem Steuerberater prüfen lassen.

Potenzielle Verkaufserlöse: der Einfluss von Lage und Objekt

Wer vor zehn Jahren – oder weniger – eine Immobilie in Berlin erworben hat, kann beim jetzigen Verkauf von enormen Wertzuwächsen profitieren. Die möglichen Gewinne hängen dabei stark von Objektart und Lage ab.

Am größten war der Anstieg bei Eigentumswohnungen im Bestand. In Mitte und Neukölln fand seit 2011 fast eine Verdreifachung der Quadratmeter-Preise statt. Und selbst in jenen Bezirken mit dem geringsten Zuwachs – Treptow-Köpenick, Tempelhof-Schöneberg und Pankow – stiegen sie um über 120 Prozent. Die höchsten Verkaufspreise können aktuell mit durchschnittlich 5.500 Euro pro Quadratmeter in Mitte erzielt werden. Dicht dahinter: Charlottenburg-Wilmersdorf.

Quelle: IVD Berlin Brandenburg 2011/2012 und 2021/2022, Schwerpunktkaufpreise in guten bis sehr guten Lagen, ohne Neubau und Erstbezug

Zuwachsraten: sehr unterschiedlich, aber insgesamt üppig

Auch auf dem Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser wären bei einem jetzigen Verkauf gute Gewinne zu erzielen. Hier haben sich die mittleren Preise in den letzten 10 Jahren immerhin verdoppelt. Das Spektrum ist recht breit. Es reicht von fast 140 Prozent in Lichtenberg und Neukölln bis zu rund 70 Prozent in Steglitz-Zehlendorf, Spandau und Reinickendorf. Marzahn-Hellersdorf und Charlottenburg-Wilmersdorf rangieren mit über 110 Prozent im oberen Mittelfeld. Letzteres ist mit Preisen von über einer Million Euro absoluter Spitzenreiter.

Quelle: IVD Berlin Brandenburg 2011/2012 und 2021/2022, Schwerpunktkaufpreise in guten bis sehr guten Lagen, ohne Neubau und Erstbezug

Nicht ganz so üppig sind potenzielle Renditen bei Wohn- und Geschäftshäusern. Doch auch hier kommt es sehr stark auf die Lage an. Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln belegen mit einer Verdopplung die Spitzenplätze, dicht gefolgt von Reinickendorf, Mitte und Marzahn-Hellersdorf.

Quelle: IVD Berlin Brandenburg 2014/2015 und 2021/2022, Schwerpunktkaufpreise in guten bis sehr guten Lagen, ohne Neubau und Erstbezug

Die Nachfrage: gewachsen und aktuell besonders hoch

Immobilienpreise in Berlin und Umland steigen seit Jahren kontinuierlich. Und die Corona-Pandemie hat deren Nachfrage weiter angetrieben. Immer wieder wird von neuen Rekordniveaus gesprochen. Das ist auch auf den zwischenzeitlich niedrigen Zins zurückzuführen. Dieser beginnt nun zwar wieder langsam zu klettern. Doch:

Aufgrund der aktuellen politischen Situation ist bereits jetzt ein höherer Zuzug zu verzeichnen. Experten rechnen mit einem weiteren Anstieg der Einwohnerzahl. Sie wird den Immobilienbedarf noch einmal maximieren. Speziell in ungewissen und von Krisen geprägten Zeiten tendieren Menschen dazu, in sichere Anlagen zu investieren. Und hier liegt (neben Staatsanleihen und Edelmetallen) Betongold ganz weit vorn. Ein sinnvoller Zeitpunkt, um zu kaufen. Und ein noch besserer Zeitpunkt, zu verkaufen.

Zeitnaher Verkauf: Lassen Sie sich beraten!

Die David Borck Immobiliengesellschaft berät beim Verkauf von Immobilien in Berlin und Brandenburg. Wir geben eine kostenfreie Werteinschätzung, prüfen die Modalitäten, vermitteln Steuerexperten zur Wahl des besten Zeitpunkts. Und wir vermarkten Ihr Objekt mit großer Reichweite. Damit Sie Erlöse erzielen können, die Ihr Eigentum verdient.

Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen gern zur Seite. Für generelle Fragen oder individuelle Beratungen erreichen Sie uns jederzeit unter +49 (0) 30 887 742 50 oder service@david-borck.de