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30.06.2021

Investment

Wahl 2021 – die Wohnungswirtschaft im Blickwinkel

2021 ist für die Berliner mal wieder ein Superwahljahr. Im September findet nicht nur die Bundestagswahl statt, sondern die Hauptstädter entscheiden auch über das Abgeordnetenhaus und die Bezirksverordneten. Eines der großen Wahlkampfthemen ist dabei Wohnen. Je nachdem, welche Koalition im Anschluss gebildet wird, könnte das auch große Neuerungen für Eigentümer, Vermieter oder Investoren der Immobilienbranche herbeiführen. Daher haben wir die Wahlversprechen und Programme einmal genau betrachtet.

Ausgangspunkt der Immobilienpolitik

Nach derzeitigem Stand darf eine Miete in angespannten Mietmärkten wie Berlin bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, maximal darf sich die Miete jedoch binnen 3 Jahren um 15 % erhöhen. Dazu gilt momentan eine befristete Mietpreisbremse, wonach bei Neuvermietungen eine Miete von maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden darf, sofern kein Ausnahmetatbestand eine höhere Miete rechtfertigt. Wird die Immobilie modernisiert, sind Vermieter berechtigt, die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen, auch hier gelten zusätzlich Obergrenzen, die zu beachten sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand eines Mietspiegels ermittelt, welchem diejenigen Mieten zugrunde liegen, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden. Sollten sich Kapitalanleger doch für einen Verkauf ihrer Immobilie entscheiden, so muss der mögliche Gewinn nach zehn Jahren, die zwischen Neubau bzw. Erwerb und erneutem Verkauf liegen sollten, nicht mehr versteuert werden.

Verschärfte Mietpreisbremse und Steuererhöhungen bei Grünen, SPD und Linke

Bereits bei den zulässigen Mieterhöhungen nimmt die SPD einen klaren Schnitt vor und möchte den maximalen Prozentsatz zukünftig auf die offizielle Inflationsrate begrenzen. Diese liegt aktuell bei 2,5 %. Weiterhin planen die Sozialdemokraten eine Verschärfung der Mietpreisbremse, die dauerhaft gelten soll. Mit Einbezug der letzten acht Jahre sollen frühere, oft niedrige Mieten den Mietspiegel weiterhin nach unten treiben. Einbußen könnten Verkäufer zudem auch durch die Besteuerung von Einnahmen aus Immobilienveräußerungen nach zehn Jahren ereilen. Denn die Partei plant die Aufhebung der Steuerfreiheit in diesem Fall. Besonders für Kapitalanleger könnte folgender Punkt relevant sein: Die SPD setzt sich für eine Vermögenssteuer ein, die für „sehr hohe“ Vermögen bei 1 % liegen soll.

Auch die Grünen wollen die jährliche Mieterhöhung auf maximal 2,5 % herunter regulieren. Diesen festen Prozentsatz strebt die Partei jedoch unabhängig von der offiziellen Inflationsrate an. Das Wahlprogramm sieht ebenfalls eine entfristete Mietbremse vor und besonders der Mietspiegel erlebt einen signifikanten Sprung: Statt bisher sechs, sollen in Zukunft die letzten 20 Jahre in seine Berechnung einfließen. Hinzu kommt eine Festsetzung der Modernisierungsumlagen auf maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter. Während die Abschaffung der Abgeltungssteuer zunächst attraktiv scheint, soll der Gewinn aus Immobilienkapital mit paralleler Einführung eines neuen Spitzensteuersatzes wieder progressiv mit Abgaben belegt werden. Nach diesen gravierenden Änderungen scheint die Einführung einer Vermögenssteuer mit 1 % ab zwei Millionen Euro pro Person fast schon naheliegend.

Im Vergleich zu den anderen Parteien sieht das Wahlprogramm der Linken die gravierendsten Änderungen für Vermieter und Immobilieninvestoren vor: Neben einer Senkung der möglichen Mieterhöhung auf 2 % pro Jahr, soll zusätzlich die bislang geltende Mietpreisbremse durch einen bundesweiten Mietendeckel abgelöst werden. Zudem bezieht der Mietspiegel im Wahlprogramm künftig alle vergangenen Mietpreise ein. Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist durch die geplante Abschaffung der entsprechenden Umlage nicht mehr möglich. Auch der steuerfreie Verkauf einer Wohnung nach einer Dekade sowie die Abgeltungssteuer sollen abgeschafft werden. Dafür plädieren die Linken für die Einführung einer gestaffelten Vermögenssteuer, die ab einem schuldenfreien Vermögen von einer Million Euro mit 5 % pro Jahr angedacht ist. Ab einem Vermögen von zwei Millionen Euro soll zur Bewältigung der Corona-Krise eine einmalige Abgabe zwischen zehn und dreißig Prozent erfolgen. Diese soll – wenn sie denn umgesetzt wird – über 20 Jahre in Raten zahlbar sein.

FDP und CDU / CSU wollen Wohnungsknappheit bekämpfen

Im Gegensatz zu den anderen Parteien sind im Wahlprogramm der Freien Demokraten nur wenige Änderungen für die Immobilienbranche geplant. Besonders die Wohnungsknappheit soll durch das Bauen neuer Immobilien bewältigt werden. Gleichzeitig forcieren die Freien Demokraten die Aufhebung des Mietendeckels und der Mietpreisbremse. Mit einer Erhöhung der linearen Abschreibung für Wohnungsinvestitionen von zwei auf drei Prozent ist hier eine Verbesserung der Optionen zur Abschreibung geplant.

Das Wahlprogramm des Bündnisses aus CDU/ CSU hält sich zu den meisten Ansatzpunkten der anderen Parteien eher bedeckt, spricht sich aber eindeutig gegen die Wiedereinführung einer Vermögenssteuer aus. Zudem sehen die Christdemokraten im Mietendeckel kein adäquates Mittel zur Stabilisierung der Mieten. Stattdessen setzen sie sich für den Neubau von Wohnimmobilien und die Nachverdichtung in Metropolen ein, um mehr Wohnraum zu schaffen. Als Anreiz für die Schaffung neuer Mietwohnungen sollen die Anschaffungs- und Herstellungskosten auch nach Ablauf des Jahres 2021 mit zusätzlichen 5 % absetzbar werden. Die zunehmende Relevanz des Wohnens wird durch die Forderung nach einem Bundesbauministerium unterstrichen, das die Beschleunigung und Entbürokratisierung von Bauvorhaben vorantreiben soll. Für Bestandsimmobilien plant die christliche Partei eine steuerliche Förderung bei energetischer Modernisierung und Sanierung, ein genauer Prozentsatz ist dabei nicht festgelegt.

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