EXECUTIVE SUMMARY

• Das GEG erhöht energetische Anforderungen ab 2024 – mit Fristen von 2026 bis 2045.
• Energieausweis & Beratung werden Pflicht, Dämmung & Austausch ggf. nötig.
• Sanierung ist langfristig unausweichlich, Investitionskosten mindern den Verkaufspreis.
• Bedingungen sind komplex, Ausnahmen zahlreich, Förderprogramme verfügbar.
• Nur Profis können Faktoren strategisch nutzen und bestmögliche Preise erzielen.

Gebäudeenergiegesetz: Sinn, Zweck und Hintergrund

In aller Verbundenheit – und trotz allgemeiner Empörung: Das novellierte GEG ist nichts prinzipiell Neues. Vielmehr konkretisiert es den längst eingeschlagenen Weg im Umgang mit der Klimakrise. Dieser reicht zurück zum völkerrechtlich verbindlichen Kyoto-Protokoll von 1997 und führt nicht nur den Verkehr, sondern auch Immobilien in die Zukunft – bis ins Jahr 2045: Dann soll der gesamte deutsche Gebäudebestand klimaneutral sein.

Hierbei gelten bereits jetzt Vorgaben, zum Beispiel erlaubte CO2-Äquivalentmengen. Aber: Der deutsche Gebäudesektor hat seinen maximal erlaubten Ausstoß schon mehrmals überschritten, zuletzt 2022. Und er macht etwa ein Drittel der nationalen Gesamtemissionen aus. Ein forciertes Handeln scheint also unumgänglich, die wirtschaftliche Belastung unausweichlich. Beides wahr.

Doch für Eigentümer sind die Auswirkungen längst nicht so dramatisch, wie manche meinen. Als vertraute Kunden nehmen wir Sie fachstark mit!

GEG-Revision und Umsetzungsziele: Zeit ist relativ

Was am Horizont auf uns zukommt, ist ein langsames Vehikel: Das Gebäudeenergiegesetz stammt von 2020 und definiert Vorgaben zum Sparen von Ressourcen. Nach seiner 2. Novelle verschärfen sich die Regeln zwar ab 2024. Nicht sofort allerdings, sondern nach und nach. Sanierungsfristen sind, je nach Zustand, sehr unterschiedlich – im Zeitfenster von 2026 bis 2045. Unmittelbares Handeln beschränkt sich auf wenige Maßnahmen wie den Energieausweis. Diesen aber müssen Verkäufer ab sofort parat haben!

Eine Pflicht zum Einbau ökologischer Heizungen gilt effektiv erst nach Abschluss der kommunalen Wärmeplanung (in Großstädten ab 2026, in kleineren Gemeinden ab 2028) – und auch nur beim kompletten Austausch von Anlagen. Neubauten dagegen haben ab 2024 unmittelbar dem Effizienzhausstandard 55 zu entsprechen. Unter anderem müssen sie dann mit mindestens 65 % regenerativen Energien beheizt werden.

Auswirkungen für Verkäufer: Es wird schwieriger

Wer seine Immobilie nun veräußern möchte, sollte wissen, welche kurz-, mittel- und langfristigen Investitionen auf potenzielle Käufer zukommen. Denn Sanierungsmaßnahmen sind oftmals vermeidbar, noch öfter aufschiebbar. Perspektivisch aber sind sie unumgänglich.

Dass erzielbare Immobilienpreise darunter leiden, darauf sollten sich Verkäufer einstellen. Allerdings kann man diesen fiktiven Verlusten entgegenwirken – durch gute Argumentation etwa. Schließlich gibt es immer irgendetwas zu sanieren. Die Frage ist: in welcher Form, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Kosten? Die Antwort: Wissen ist Verkaufsmacht. Eine Kunst, die wir als Immobilienexperten für Sie beherrschen. Das Wichtigste in einem Absatz:

Sanierungspflichten beim Kauf: Dämmung wichtiger als Heizung

Neue Eigentümer sind ab 2024 verpflichtet, eine kostenlose Energieberatung in Anspruch zu nehmen, etwa von der Verbraucherzentrale. Deren Experten können Dämmung und Heizung schnell einschätzen. Denn nach dem Kauf – und erst dann – sind folgende Mindestanforderungen zu erfüllen:

1. DÄMMUNG ZUM DACH
Die oberste Geschossdecke oder das Dach sollte nur eine gewisse Menge an Wärme durchlassen. Konkret: Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf maximal 0,24 W/m²K betragen.

2. DÄMMUNG WASSERFÜHRENDER ROHRE
Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen müssen mit einer vorgeschriebenen Dämmung ummantelt sein.

3. AUSTAUSCH 30-JAHRE ALTER HEIZUNGEN
Sind Öl- oder Gasheizungen verbaut, deren Alter 30 Jahre übersteigt, besteht eine Austauschpflicht, sofern es sich nicht bereits um eine Niedertemperatur- oder Brennwertheizung handelt.

Zur Durchführung aller drei Maßnahmen haben Neueigentümer 2 Jahre Zeit. Außerdem gilt für sie:

A. NEUE HEIZUNG, NEUE PFLICHTEN: Wird eine Heizung ausgetauscht, muss diese mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden können. Theoretisch. Da diese Pflicht aber an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt ist, kann zunächst auch eine normale Gas- oder Ölheizung verwendet bzw. geliehen werden. Ab 2029 muss diese dann zunächst mit 15 % erneuerbarem Brennstoff versorgt werden. Ab 2045 sogar zu 100%. Um auf diese Besonderheiten hinzuweisen, hat die Bundesregierung eine neue Beratungspflicht eingeführt.

B. WER SANIERT, MUSS NACHHALTIG HANDELN: Sollen mehr als 10 % der Fassade ausgebessert werden, muss diese bei der Sanierung komplett gedämmt werden.

Ausschlaggebender: Energiewende und CO2-Preisentwicklung

Fossile Bestandsheizungen dürfen also weiter eingebaut, theoretisch bis 2045 betrieben (siehe Pflicht 15 % Biogas ab 2029, vgl. § 71 Abs. 9 GEG) und immer wieder repariert werden. Allerdings könnte das deutsche Recht zukünftig durch EU-Richtlinien korrigiert werden. Diese schreiben sukzessive energetische Sanierungen vor – ab 2030.

So weit, so kompliziert. Viel größer als die vergleichsweise sanften gesetzlichen Vorschriften dürften allerdings die Auswirkungen der Energiepreisentwicklung sein. Und gut informierte Käufer wissen das:

Durch steigende CO2-Preise wird der Betrieb mit fossilen Energieträgern immer unrentabler – und energetische Sanierung immer sinnvoller, langfristig sogar günstiger. Die Politik reguliert den Markt. Der Markt regelt den Rest. Es ist ein Prozess, der längst läuft, jetzt durch das GEG aber präsenter in die Köpfe kommt. Und das wirkt sich auch auf die Preise aus.

Argumentation: Fristen und Förderprogramme

Nun erwarten Käufer saftige Rabatte – insbesondere bei unsanierten Bestandsbauten. Diese Vorstellungen sind aber verständig korrigierbar, mit Recht. Drei Argumente:

1. Aufgrund der Ausnahmen und großzügigen Übergangsfristen verschieben sich nötige Maßnahmen deutlich in die Zukunft. Zahlreiche Heizungen können theoretisch sogar noch 20 Jahre weiterlaufen.

2. Viel wichtiger: ein Verweis auf die Förderprogramme der Regierung. Energetische Sanierung wird vom Staat stark unterstützt. Grundsätzlich übernimmt die Bundesrepublik 30 % der Kosten für eine Wärmepumpe, unter Umständen auch mehr. Und alle Selbstnutzer, die noch vor Abschluss der kommunalen Wärmeplanung auf regenerative Energien umsteigen, erhalten einen zusätzlichen Geschwindigkeitsbonus von 20 %. Insgesamt sind die Fördergelder auf 70 % der Kosten und auf maximal 21.000 Euro gedeckelt.

3. Zum Abrunden: Wer saniert, profitiert – beim täglichen Nutzen der Immobilie. Was erst einmal Geld kostet, spart langfristig kräftig; eben, weil der Ausstoß von Treibhausgasen immer teurer wird.

Verkaufsstrategie: Realismus mit scharfer Zieleinstellung

Seien Sie realistisch, aber nicht zu nachgiebig! Natürlich berücksichtigen Banken die Erlösminderung auch bei der Vergabe von Krediten, was Käufer zusätzlich unter Druck setzt. Es kann daher sogar sinnvoll sein, vor Verkauf selbst zu sanieren. Aber warum die Mühe? Marktstarke Strategen preisen zukünftige Investitionen ein – so dezent wie möglich allerdings. Und sie steuern gegen: mit Relativierung der Maßnahmen plus Anrechnung üppiger Förderungen.

Mit der Veräußerung zu warten, lohnt sich hingegen in der Regel nicht, da die energetische Zukunft mit ihren gesetzlich vorgeschriebenen und wirtschaftlich immer sinnvoller werdenden Maßnahmen unaufhaltsam näher rückt.

Prüfen Sie Ihre Immobilie genau! Korrigieren Sie falsche Vorstellungen in den Köpfen der anderen Seite! Gute Argumente sind bares Geld – und Ihre Basis ist möglichst tiefes Wissen, aber eben auch ein gewisses Verhandlungsgeschick.

Das Beste aus der Lage machen – mit professionellen Partnern

Harte Zeiten erfordern knallharte Professionalität. Hier ist die Substanz, die zählt: Unsere ambitionierten Experten holen aus jeder einzelnen Immobilie das Möglichste heraus – aus innerem Interesse. Bestens informiert, First Class in der Vermarktung und fachstark am Verhandlungstisch.

Lassen Sie sich von uns unterstützen: Wir werten Ihr Eigentum kostenlos ein. Wir geben Ihnen realistische Verkaufsperspektiven. Und wir engagieren uns persönlich für Bestpreise. Aus Leidenschaft am Verkaufen. Vertrauen Sie auf unseren Erfolgsservice!

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