Der Finanzmarkt befindet sich an einem Wendepunkt. Weltweit bringt die neu entflammte Inflation Bewegung ins Kapital: Der Leitzins steigt und damit werden Kredite wieder teurer. Doch gleichzeitig verfällt das Geld weiter auf den Konten. Stichwort: Negativzinsen. Wie passt das zusammen?

Komplizierte Kopplungsmechanismen spielen hier eine Rolle. Und alle führen zum gleichen Ergebnis: Wer mit dem Gedanken spielt, seine Zukunft in das vergleichsweise hohe Gut einer Immobilie zu investieren, sollte jetzt agieren. Egal, ob es darum geht, vorhandenes Kapital zu binden oder zukünftiges Geld günstig anzulegen – über den kreditfinanzierten Kauf einer Immobilie.

Die aktuelle Inflation: Fluch und Segen für den Markt

Die Weltwirtschaft schwenkt um – von der drohenden und erfolgreich verhinderten Deflation ins Gegenteil: Nachdem sich die Inflation in den Vorjahren auf einem recht niedrigen Niveau (0-2 %) bewegt hatte, ist sie 2021 konstant angestiegen. Im Dezember lag die Rate der Geldentwertung bei starken 5 %, über das Jahr gemittelt sind es noch immer 3,1 %. Das liegt nicht nur an pandemiebedingten Engpässen, sondern vor allem an steigenden Energiepreisen – verursacht durch geopolitische Konflikte und die allgemeine Verteuerung fossiler Brennstoffe.

Es gibt allerdings keinen Grund zur Panik. Immerhin unterliegt der Markt recht intelligenten Regelmechanismen. Genau wie die bisherige Niedrigzinspolitik Investitionen durch günstige Kredite förderte, kurbelt eine moderate Inflation die Wirtschaft an. Denn der Wertverlust des Geldes führt sinnvollerweise zu verstärktem Kaufverhalten. Damit die Inflation also nicht weiter anzieht, erhöhen Notenbanken ihre Leitzinsen. Geld wird teurer, was Preissteigerungen entgegenwirkt. Und in der Folge ist wieder mit einer leichten Abschwächung der Inflation zu rechnen.

Der Leitzins: leichte Positivtendenz macht mächtig Wind

Die Notenbanken reagieren, um der Inflation entgegenzusteuern: Sie bringen Zinsanhebungen ins Gespräch – und damit wird es interessant. Die amerikanische FED hat ihren Leitzins bereits ins Positive korrigiert (Stand Januar 2022: 0,25 %), bei der EZB stagniert er noch bei 0 %, wird aber perspektivisch auch wieder steigen. Auf solche Tendenzen reagieren Finanzmärkte äußerst sensibel. Trendwenden werden an den Börsen sofort sichtbar – und damit auch sehr bald in den Renditen von Staatsanleihen.

So liegen zehnjährige Bundesanleihen seit Längerem im negativen Bereich, haben zuletzt aber merklich angezogen und dürften ebenfalls bald ins Plus drehen. Vor einem Jahr waren es noch -0,55 %, gegenwärtig sind es -0,11 %. Dies wiederum beeinflusst, was Banken für ihre Geldaufnahmen an den Märkten zahlen müssen. Und wenn die Kreditkosten für Banken steigen, steigen sie automatisch auch für Bankkunden – womit wir bei der direkten Auswirkung auf private Finanzierungen wären.

Kreditzinsen: kurz- und mittelfristig steigend

Bauzinsen sind also direkt an die steigenden Renditen der Bundesanleihen gekoppelt. Mit den banküblichen Aufschlägen stehen sie aktuell bereits bei etwa 0,95 % für eine Kreditlaufzeit von 10 Jahren. Klingt nicht viel. Entscheidend ist aber, woher sie kommen: Seit ihrem Tiefpunkt bei rund 0,4 % im Dezember 2020 haben sich die Kreditzinsen mehr als verdoppelt.

Diese Tendenz wird vorerst anhalten: Es ist mit einem weiteren Anstieg in den nächsten Monaten zu rechen – um bis zu 0,75 %. Das bedeutet eine Steigerung um mindestens die Hälfte. Vorerst. Und es bedeutet: Wer mittelfristig eine Immobilienfinanzierung plant, sollte sie eher kurzfristig angehen. Denn mit Abschluss eines Kreditvertrags zum jetzigen Zeitpunkt geht man eine Zinsbindung ein – und ist gegen den weiteren Anstieg abgesichert.

Perspektive: Abwarten ist keine clevere Option

Volkswirte gehen von zwei Szenarien für die weitere Entwicklung aus: Im Ersten werden die Zinsen kontinuierlich weiter steigen, um Investitionen weiter anzukurbeln. Im Zweiten würden die Zinsen der Staatsanleihen mittelfristig nicht weiter steigen können, da viele Länder infolge der Corona-Krise hoch verschuldet sind und ihnen sonst die Pleite drohte.

Lohnt es sich zu warten? Man streitet sich darum. Im entscheidenden Punkt herrscht aber Einigkeit: ein Abfall unter die in nächster Zeit stattfindende Steigerung ist nicht zu erwarten. Wer günstig finanzieren will, dessen Zeit läuft ab. Jetzt.

Kapitalzinsen: absehbar weiter negativ – und verlustreich

Etwas anders verhält es sich mit den Zinsen bei Geldeinlagen auf Sparkonten: Diese werden mittelfristig erst einmal nicht steigen, sondern sind kürzlich sogar ins Negative abgerutscht. Firmenkunden zahlen bereits ein „Verwahrentgelt“ von -0,5 % auf ihr Kapital, bei Privatkunden ist oder wird es gerade eingeführt – teils schon ab einem Vermögen von 25.000 €, für Altkunden ab etwa 100.000, je nach Bank.

Der Grund: Kapitalzinsen sind nicht an Staatsanleihen, sondern an den Leitzins der EZB selbst gekoppelt, welcher zwar alles steuert, aber viel langsamer agiert als der Kapitalmarkt reagiert. Laut Chefin der Notenbank, Christine Lagarde, ist im laufenden Jahr noch nicht mit einer Anhebung zu rechnen. Hinzu kommt, dass sich die Finanzmarktzinsen auf den Konten erst mit deutlicher Verzögerung auswirken.

Laut Fachpresse ist mit Positivzinsen erst wieder in 2-3 Jahren zu rechnen. Bis dahin geht viel Geld verloren. Und wenn man den Wertverlust durch die Inflation mit einberechnet, ist es kaum wieder hereinzuholen.

Immobilien: chancenreiche Geld- und Zukunftssicherung

Um Wertverlust zu verhindern, muss man sein Geld entweder am Finanzmarkt investieren oder in Eigentum binden. Immobilien sind dabei weniger risikobehaftet als andere Anlageobjekte oder Investitionsgüter. Chancen und Risiken stehen in einem sehr ausgewogenen Verhältnis und auch zur Alterssicherung werden sie durch die Inflation noch attraktiver. Denn Mieten steigen mit der allgemeinen Verteuerung. Die Häuser müssen dafür nicht wachsen.

Für Eigentumsinvestitionen bietet der Berliner Markt nach wie vor gute Bedingungen. Bekanntlich haben sich die Kaufpreise innerhalb der letzten 10 Jahre mehr als verdoppelt. 2021 stiegen sie sogar um 10 %. Zur Erinnerung: In dieser Zeit gab es keine Zinsen auf Bankkapital und eine Geldentwertung von 3,1 %. Eine stattliche Differenz. Und angesichts des knappen Markts, verbunden mit wachsender Kaufkraft, zeigt die Prognosekurve recht wahrscheinlich weiter nach oben.

Finanzierung: zum Verhältnis von Eigen- und Kreditkapital

Eigenkapital binden und Eigentum finanzieren – das gehört beim Immobilienkauf meist zusammen. Und aktuell ist beides gemeinsam eine sehr sinnvolle Wertsicherungsidee. Aber in welchem Verhältnis? Einfache Antwort: Je größer der Eigenkapitalanteil, desto besser. Denn um so schneller ist die Investition abbezahlt und entsprechend größer die Rendite auf das eingesetzte Kapital. Mit Ende der Kreditlaufzeit wandert das Geld aus den Mieteinnahmen – oder die vormals zu zahlende Miete – in die eigene Tasche.

Aber: Da jeder Mensch in seinem Leben eine Immobilie bezahlt – entweder über die Miete an andere oder durch Kauf von Eigentum –, ist für Selbstnutzer auch eine Finanzierung mit geringem Eigenkapitalanteil erstrebenswert. Häufig liegt dieser bei nur 11 % und deckt damit immerhin die Nebenkosten vollständig – im Idealfall sind es 20 % oder mehr. Für den zinsgebundenen Kredit ist eine Laufzeit von 30 Jahren üblich. Je kürzer, desto günstiger.

Im Gegensatz zu Selbstnutzenden finanzieren Kapitalanleger sinnvollerweise auf 20 bis 25 Jahre – mit höherem Eigenanteil. Der Prozentsatz des investierten Vermögens ist so zu tarieren, dass die Mieteinnahmen mindestens die Tilgung inklusive der Kreditzinsen tragen. So ergibt sich eine gute Eigenkapitalverzinsung – also ein möglichst hoher Wertzuwachs.

Jetzt investieren: Lassen Sie sich beraten!

Die David Borck Immobiliengesellschaft vermittelt nicht nur Immobilien, sondern unterstützt Interessierte auch in Finanzierungs- und Investitionsfragen. Dabei arbeiten wir mit Profis aus der Finanzbranche zusammen, sind immer am Puls des Marktes und beraten mit Expertenwissen.

Welche Immobilie passt zur individuellen Finanzierungsplanung? Zur persönlichen Zukunftssicherung? Oder zur Investition des vorhandenen Vermögens?

Unser Team steht Ihnen gern zur Seite. Für generelle Fragen oder individuelle Beratungen erreichen Sie uns jederzeit unter +49 (0) 30 887 742 50 oder service@david-borck.de

Ihre

David Borck Immobiliengesellschaft

Schlüterstraße 45 | 10707 Berlin | service@david-borck.de
Telefon +49 (0)30 887 742 50 | Telefax +49 (0)30 887 742 525