Bestens: Für Verkäufer von Immobilien dreht sich gerade der Wind. Denn nach dem Schock von 2022 sorgt eine niedrige Inflation verbunden mit der Zinswende am Finanzmarkt für mehr Stabilität und Mut: Die Nachfrage steigt, die Erlöse sind stabil, der Ausblick gut – in Berlin noch besser als deutschlandweit.

Gemeinsam mit einem konstanten Aufschwung am Mietmarkt scheinen die günstigen Zeiten zurückzukehren. Doch sollten verkaufswillige Eigentümer Zahlen und Faktoren genau kennen, um besser handeln zu können. Ein aufgeschlossener Rundumblick.

EXECUTIVE SUMMARY

• AUFSCHWUNG: Die Nachfrage an Immobilien nimmt zu – in den Metropolen bis zu 50 %
• KONSEQUENZ: Positive Tendenz, Kaufmarkt schließt auf – zum boomenden Mietmarkt
• RESULTAT: Berliner Preise sind stabil – der Trend zeigt einen leichten anstieg Richtung Verkäufermarkt
• FAKTOREN: abflauende Inflation, Zinswende, Zuzug, Wohnungsmangel
• FAZIT: Verkaufen lohnt sich wieder, Verhandeln noch mehr – am besten mit Profis

Die Antwort der Nachfrage auf bessere Aussichten: Anstieg!

Die Talfahrt war bereits 2023 vorbei. Doch jetzt geht es langsam wieder bergauf: Nach dem Rückgang der Immobilien-Nachfrage im Jahr 2022, verzeichnen Beobachter aktuell eine deutliche Trendwende: Im ersten Quartal 2024 hat das Kaufinteresse spürbar zugenommen – gemeinsam mit dem Abbau des Angebotsüberhangs (um 5 % in Q4/2023) und fallenden Baufinanzierungszinsen. Deutschlandweit gab es 30-40 % mehr Anfragen, in den Metropolen fast 50 %.

Diese Entwicklung deckt sich mit den positiven Aussichten am Finanzmarkt: Kredite werden mit sinkenden Zinsen wieder attraktiver. Und damit rückt bei vielen der Wunsch nach Wohneigentum zurück in den Fokus der Möglichkeiten. Kaufimmobilien in großen Städten sind so gefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr.

(Quelle: Immoscout24 Wohnbarometer Q1 2024)

Stabile Lage: Deutschland kommt aus der Reserve

Wie immer werden die Preise der anziehenden Nachfrage erst mit einiger Verzögerung folgen. Aber in der Tendenz ist die Wende auch hier abzusehen: Erlöse für Verkäufe zeigen sich stabil – mit partieller, leichter Positivtendenz. Bei Neubauten lässt sich über die letzten zwölf Monate ein bundesweiter Zuwachs feststellen. Im ersten Quartal 2024 legte dieser Trend allerdings zunächst eine Pause ein.

Die Preise älterer Häuser stagnierten insgesamt. Und bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand ging es zunächst sogar noch bergab. Allerdings stoppte dieser Verfall im ersten Quartal 2024 komplett. Ein gutes Zeichen – und Anlass zum Optimismus.

Berlin: weiter angesagt – und weit über dem Durchschnitt

Wer etwas in Berlin besitzt, ist meist im Vorteil. Aktuell liegen die Preise hauptstädtischer Neubauten etwa 50 % über dem deutschen Durchschnitt: Eigentumswohnungen erzielen im Mittel 6.385 €/m², Einfamilienhäuser 6.041 €/m². Bei Luxusimmobilien lassen sich selbstverständlich höhere Beträge durchsetzen.

Naturgemäß rangieren Bestandswohnungen deutlich unter Neubaupreisen; doch Berlin bewegt sich hier mit 4.564 €/m² auf fast doppelt so hohem Niveau wie der nationale Schnitt. Gleiches gilt für ältere Häuser. Nach den jüngsten Daten war die Preisentwicklung von Hauptstadtimmobilien erstmals wieder durchweg stabil. Ihr hoher Wert hat sich bewährt.

Schön für Verkäufer: Mietpreise kennen nur eine Richtung

Ein besonderer Bonus der Hauptstadt: Über die vergangenen 20 Jahre stiegen Berliner Angebotsmieten konstant – entgegen der Kaufpreisentwicklung im Krisenjahr 2022 sogar deutlich. Die Entwicklung der letzten 12 Monate zeigt nun im Neubausegment eine leichte Stagnation auf hohem Niveau (19,37 €/m²) und einen weiteren Anstieg der Bestandsmieten um 1,9 Prozent.

Es gibt keinen naheliegenden Grund, anzunehmen, dass sich die Mietentwicklung mittelfristig umkehren könnte. Der Trend ist an den Wohnraumbedarf gekoppelt – und entsprechend robust. Verkäufer profitieren auch aktuell davon. Immerhin liefern potenziell steigende Mieteinnahmen ein relativ gutes Argument gegen Preisdrückerei.

Grund zum Optimismus: Zinswende und stabiler Finanzmarkt

Die erneut hohe Nachfrage an Immobilien hat Gründe – vor allem finanzielle. Bei stabilen Rohstoffpreisen ist die Inflation bis Mai 2024 von fast 10 auf 2,4 % gefallen. Sie liegt damit nah am Idealwert – und ist ein Garant dafür, dass Investitionen leistbar bleiben.

Nun besteht auch für die Notenbanken kein Grund mehr, mit hohen Zinsen gegen die Abwertung anzugehen. So zeigen sich die Leitzinsen der FED seit einem Jahr stabil (bei 5,5 %). Und die EZB hat gerade eine Zinswende verkündet (Leitzinsabsenkung von 4,5 auf 4,25 %). Banken haben diese Vergünstigung schon seit längerem prognostiziert – und bereits in Realität umgesetzt: So sanken die Baufinanzierungszinsen für Darlehen über 30 Jahre bereits Ende 2023 von 4,2 auf 3,7 %; bei einer Laufzeit von 10 Jahren sogar auf 3,1 %.

(Quelle: Zinsentwicklung Baufinanzierung 2024: Prognose, Chart (drklein.de))

Wohnraumbedarf: Wer verkaufen will, darf mutig sein

Faktoren, die den Kaufwillen limitieren, fallen damit sukzessive weg; seine Treiber wirken weiter: Bei hohen Kosten und fehlenden Fachkräften geht der Wohnungsbau schleppend voran. Und der Zuzug in Berlin dauert an. Es wird also absehbar keine Entspannung am Wohnungsmarkt geben. Der Mangel bleibt. Die Nachfrage steigt. Der Preisverfall ist gestoppt.

Ob sich der Trend hin zum Verkäufermarkt fortsetzt, lässt sich bei der volatilen Weltlage nicht wirklich prognostizieren. Es deutet immerhin alles darauf hin. Momentan jedenfalls sind veräußerungsinteressierte Eigentümer in einer viel günstigeren Position als noch vor einem Jahr. Und die aktuellen Aussichten stärken ihr Standing.

(Quelle: Immoscout24 Wohnbarometer Q1 2024)

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