Von den Problemen der Vergesellschaftung – und zu ihren Alternativen

Eine Mehrheit der Berliner Bürger hat am 26. September für die Enteignung von großen Wohnungskonzernen votiert. Jetzt steht die Politik unter Zugzwang. Durch eine Vergesellschaftung von 243.000 Wohnungen soll für Mieter alles besser werden. Allerdings: So einfach ist das nicht.

Denn die Überführung des Privateigentums in die öffentliche Hand ist juristisch problematisch und stellt das Land Berlin vor enorme Kosten. Ob der ganze Prozess das Wohnen am Ende überhaupt günstiger macht, ist ebenfalls mehr als fragwürdig. Ein cleverer Ausweg für Mieterinnen und Mieter wäre es, sich selbst mit Eigentum auseinanderzusetzen. Ein komplexes Geflecht, das wir im Folgenden gern entwirren.

Das Votum: eine klare Ansage mit unklarem Ziel

Der Wahlsonntag am 26. September 2021 hat Berliner Geschichte geschrieben – qualitativ und quantitativ: 6 Stimmen konnten gleichzeitig abgegeben werden, eine davon zum Volksentscheid der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen.“ Dabei stand zur Entscheidung, ob große Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen gegen eine Entschädigung enteignet werden sollen. Und 56,4 % der Berlinerinnen und Berliner haben sich für jenen Vorschlag einer Vergesellschaftung entschieden.

Die Überlegung dahinter: Durch Überführung der rund 243.000 betroffenen Immobilien in die öffentliche Hand soll ein weiteres Ansteigen der Mieten gestoppt werden. Ob das so durchführbar und kausal schlüssig ist, steht auf einem anderen Blatt.

Die Enteignung: möglich, aber nicht ohne Weiteres

Nach Artikel 14, Absatz 3 des Grundgesetztes ist eine Enteignung tatsächlich möglich, aber nur, wenn sie dem Allgemeinwohl dient – und als letztes Mittel. Außerdem müssen die Eigentümer von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen angemessen entschädigt werden. Im Übrigen kann ein solcher Prozess nur auf Grundlage eines (im Parlament) beschlossenen Gesetzes erfolgen.

Damit ist der Volksentscheid vom 26. September zwar rechtlich nicht bindend. Aber er setzt die Politik erheblich unter Druck: Laut Stimmzettel wird der Senat dazu „aufgefordert, alle Maßnahmen einzuleiten, die zur Überführung von Immobilien in Gemeineigentum erforderlich sind“.

Klar für eine Enteignung ausgesprochen hat sich allein Die Linke. CDU, FDP und SPD sind eigentlich dagegen. Allerdings wäre es für eine Regierungspartei strategisch unklug, sich über den Willen des Volkes hinwegzusetzen. Kein Wunder also, dass die neue regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) bereits einen Gesetzesentwurf angekündigt hat. Zunächst müsse allerdings geprüft werden, ob das Gesetz in der Folge auch umgesetzt werden könnte.

Die juristischen Probleme: so schwerwiegend wie beim Mietendeckel

Aus juristischer Perspektive gibt es nämlich gleich drei Probleme. Erstens könnte ein solches Gesetz nach Einschätzung mehrerer Staatsrechtler schlichtweg verfassungswidrig sein, da die legislative Kompetenz für eine Vergesellschaftung nicht beim Land, sondern beim Bund läge.

Zweitens entspräche der vorgeschlagene Gesetzesinhalt nicht dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, da nur Konzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen betroffen wären. Stichwort: Ungleichbehandlung.

Und drittens ist von den Machern der Initiative vorgesehen, die Immobilien unter Wert aufzukaufen. Das wiederum könnte im Gegensatz zur im Grundgesetz geforderten Angemessenheit der Entschädigung stehen. Und die ist einklagbar.

Die unmittelbare Konsequenz: eine Klagewelle mit hohen Kosten

Für den Fall, dass der Gesetzesvorschlag dennoch so durchgebracht und vom Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedet wird, prognostizieren Juristen eine gewaltige Klagewelle. Jede Immobilie wäre ein separater Enteignungsvorgang. Also könnte es auch für jedes Objekt eine Einzelklage geben: im schlimmsten Fall 243.000.

Auf rein finanzieller Ebene gehen Experten dabei von Schadenersatzansprüchen gegen die Stadt in Höhe von bis zu 40 Milliarden Euro aus. Dieses Geld müsste der bereits hoch verschuldete Berliner Senat über neue Kredite beschaffen. Und es würde an anderer Stelle fehlen, nämlich beim Neubau von dringend benötigten, zusätzlichen Wohnungen.

Die Grünen haben daher bereits gefordert, gemeinsam mit den Konzernen einen Kompromiss zu finden und so auf diplomatischem Weg für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Alternativ schlagen sie einen sogenannten Mietenschutzschirm vor – ein freiwilliger Pakt zwischen Politik, Vermietern und anderen Beteiligten.

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ dagegen kündigte bereits einen zweiten Volksentscheid an, falls die Politik beim Thema Vergesellschaftung die geforderten Maßnahmen nicht ergreift.

Die Alternative: Aneignung statt Enteignung

Die Debatte um zu hohe Mieten – insbesondere mit dem problematischen Ansatz der Enteignung – zeigt, wie viele Aspekte oft nicht mitgedacht werden. Zum Beispiel, dass massive Preisanstiege vor allem durch Wohnungsmangel verursacht werden. Reine Marktsache. Ein weiteres Problem ist die geringe Eigentumsquote: Mit rund 42 % sind die Deutschen immer noch Schlusslicht in der Europäischen Union.

Wer selbst besitzt, worin er wohnt, wird nicht vom Marktdruck getrieben, sondern kann ihn im besten Fall selbst nutzen. Vielen ist das klar. Und so ist der Wunsch nach Eigentum größer als je zuvor. Forderungen werden lauter, die Bevölkerung beim Erwerb von Eigentum besser zu unterstützen.

Ein Blick über die Ländergrenzen zeigt, wie kreativ andere damit umgehen.

Ein paar Beispiele: Wie es die Nachbarn machen

Schauen wir ins Vereinigte Königreich, wo die Grunderwerbssteuer reformiert wurde: Um Haushalte zu entlasten, die kleine und günstige Wohnungen kaufen, gilt hier ein differenziertes Stufenmodell mit Freibetrag – ähnlich der Progression bei unserer Einkommenssteuer.

Eine weitere Möglichkeit zeigen uns die Niederlande: Durch eine Kreditausfallversicherung für Hypothekendarlehen wurde dort mehr Planungssicherheit geschaffen. So werden etwa im Fall von Arbeitslosigkeit oder Scheidung die Raten weiterbezahlt. In der Konsequenz können Banken das Eigenkapital der Käufer verringern. Vorteile für alle Seiten.

Frankreich hingegen unterstützt seine Bürgerinnen und Bürger beim Eigentumserwerb durch zinsfreie Darlehen. Sie gelten für Haushalte, die eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschreiten.

Und wenn wir in die eigene Vergangenheit schauen, findet sich sogar in Deutschland ein vergleichbares Instrument: das im März dieses Jahres ausgelaufene Baukindergeld mit einem Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind und Jahr oder die bis 2005 geltende Eigenheimzulage mit bis zu 2.556 Euro plus 767 Euro pro Kind und Jahr. Beide Subventionen waren bis zu einem gewissen Einkommen für alle verfügbar.

Was tun: Fragen Sie die Experten!

Was im Rahmen der aktuellen Lage möglich ist – für Mieter und Eigentümer –, wie sich die künftigen Entwicklungen auf den Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie auswirken – das erklären Ihnen unsere Immobilienexperten gern. Für eine individuelle Beratung erreichen Sie uns jederzeit unter +49 (0) 30 887 742 50 oder service@david-borck.de

Ausblick: die nächsten Themen an dieser Stelle

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