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02.09.2021

Investment

Das Immobilienjahr 2021 – Was hat sich geändert? Was steht noch bevor?

Die Immobilienbranche hat in jüngster Zeit einige Neuerungen erlebt. In einem kurzen Rückblick auf die letzten Monate fassen wir noch einmal die wichtigsten Änderungen zusammen und werfen einen Blick auf die kommenden Monate.

Gekippter Mietendeckel

In keinem anderen deutschen Bundesland leben so viele Menschen zur Miete wie in Berlin. Als Ende 2020 der Mietendeckel in Kraft trat und die Mietpreise für fünf Jahre auf den Stand vom 18.06.2019 einfror sowie anschließend absenkte, sank auch das Angebot an Mietwohnungen in der Hauptstadt um rund 50 Prozent. Die Opposition klagte vor dem Bundesverfassungsgericht, da das Mietrecht Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuchs und daher Sache des Bundes sei. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe kippte die Regelung am 15. April 2021 wieder. Die Linke hat jedoch bereits Vorschläge für einen bundesweiten Mietendeckel vorgestellt – das Thema ist demnach noch nicht vom Tisch.

Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes

Am 23. Juni dieses Jahres trat nach fast zweijähriger Planungsphase das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland in Kraft, um den Bau und die Schaffung von Wohnraum zu erleichtern. Dazu wurden einige maßgebliche Änderungen des Baugesetzbuchs und der Baunutzungsverordnung vorgenommen. So können unter anderem Baugenehmigungsbehörden künftig einfacher Befreiungen von geltenden Bebauungsplänen erteilen, Dachgeschossausbauten und Anbauten werden für mehr Flexibilität der Gemeinden erleichtert und bisher bestehende Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung dienen nur noch als Orientierungswerte. Zudem ergibt sich eine Stärkung des Vorkaufsrechts bei sogenannten Problemimmobilien sowie brachliegenden Grundstücken für die Gemeinden, wodurch sie als Eigentümer leichter bezahlbaren Wohnraum auf den jeweiligen Flächen schaffen können. Auch wurde mit dem „Sektoralen Bebauungsplan“ ein neuer Bebauungsplantyp eingeführt, um einen Bauleitplan vorrangig nur für den Wohnungsbau aufzustellen. Zwei weitere Änderungen gelten nun in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Zum einen bedarf es bis zum Jahr 2025 künftig einer Genehmigung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, wenn sich mehr als fünf Wohnungen in einem Gebäude befinden. Die Landesregierungen legen die angespannten Bereiche dabei selbst fest – in Berlin wurde das komplette Stadtgebiet ausgewiesen. Die Schaffung von Wohneigentum wird in der Hauptstadt dadurch weiter erschwert und sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser könnten mangels städtischer Mittel dem Sanierungsstau verfallen. Zum anderen gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Erweiterung des Baugebots, um leichter die Schließung von Baulücken und ungenutzten Grundstücken zu veranlassen. Demnach kann dem Eigentümer eine Wohnbebauung auferlegt werden. Das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises wird jedoch gewahrt.

Reformiertes Wohneigentumsgesetz

Die Reform des Wohneigentumsgesetzes trat ebenfalls mit Jahreswechsel in Kraft und erleichtert bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Nun gilt grundsätzlich, dass eine Modernisierungsmaßnahme durch eine Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Jedoch partizipieren nur diejenigen Eigentümer an den Kosten, die zugestimmt haben. Kompliziert wird es, wenn zwei Drittel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent Eigentumsanteilen für eine Maßnahme stimmen. Das bedeutet, alle Eigentümer müssen zahlen, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Überdies hat jeder Eigentümer einen Anspruch darauf, bestimmte bauliche Maßnahmen – wie etwa den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektro-Auto – auf eigene Kosten vornehmen zu dürfen.

Teilung der Maklerprovision

Zum 23. Dezember 2020 wurde das bereits 2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip für Mieter und Vermieter auch auf den Immobilienkauf bzw. -verkauf ausgeweitet. Dies haben Bundestag und Bundesrat im Sommer 2019 beschlossen. Die anfallende Maklercourtage wird zwischen Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien geteilt – unabhängig davon, welche der Parteien den Auftrag zur Vermittlung erteilt hat. Vor allem Immobilienkäufer sollen durch die neue Regelung hinsichtlich der Kaufnebenkosten entlastet werden. Somit gibt es nun eine bundeseinheitliche, unserer Meinung nach gerechte Regelung zur Teilung der Provisionskosten.

Welchen Einfluss haben die Bundestagswahlen?

2021 ist vor allem in Berlin ein Superwahljahr. Die Hauptstädter dürfen über Bundestag, Abgeordnetenhaus und Bezirksparlament entscheiden sowie über den Volksentscheid zur Enteignung großer Wohnungskonzerne. Dass die Wohnungspolitik hierbei für Reibungspunkte sorgt, zeichnet sich bereits jetzt ab: Die SPD setzt sich für bezahlbares Wohnen ein, indem Mieten für eine bestimmte Zeit nur im Rahmen der Inflationsrate erhöht werden dürfen. Die zudem von der SPD geforderte Entfristung der Mietpreisbremse könnte jedoch Immobilieninvestoren abschrecken und dringend notwendige Renovierungen verhindern. Die Linke verschreibt sich ebenfalls der Mietpreisbeschränkung und dem Kampf gegen Verdrängung. Beide Parteien sympathisieren mit der Vermögenssteuer, die allerdings nur 0,7 Prozent der erwachsenen Bevölkerung betreffen würde. Die Grünen fordern zusätzlich den Bau von Einfamilienhäusern in Ballungsräumen zu bremsen. Durch die anhaltende Inflation gilt es daher das eigene Vermögen und die Kaufkraft entsprechend zu schützen. CDU/CSU sowie FDP wollen die Grunderwerbsteuer senken bzw. Freibeträge einführen.

Wie sich die aktuellen Entwicklungen auf den Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie auswirken, erklären Ihnen gerne unsere Immobilienexperten. Für eine individuelle Beratung erreichen Sie uns jederzeit.

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