Wer kaufen kann, sollte das jetzt tun, anstatt mehr und mehr Geld mit der Miete zu verlieren. Denn Berlin befindet sich an einem Wendepunkt: vom Käufermarkt zurück zum Verkäufermarkt. Aktuell sind die Preise – relativ gesehen – gleichauf. Für 1.100 bis 1.500 Euro Kaltmiete pro Monat bekommen clevere Käufer eine Eigentumswohnung zwischen 60 und 85 Quadratmetern.

Doch so günstig werden die Zeiten nicht bleiben. Und: Wie stark Sie vom Umstieg aufs Eigentum profitieren, hängt davon ab, wie wir es gemeinsam angehen. Zuhause beginnt hier.

EXECUTIVE SUMMARY

• 2023 sind Berliner Angebotsmieten um 18 % gestiegen – Grund: Wohnungsknappheit.
• Kaufpreise dagegen sind um 4 % zurückgegangen – Grund: hohe Zinsen.
• Mietpreise werden weiter steigen; Kaufpreise zukünftig wieder anziehen.
• Die Abzahlung eines Darlehens liegt auf dem Niveau einer vergleichbaren Kaltmiete.
• Mit der richtigen Strategie ist Kaufen langfristig günstiger als Mieten – und sicherer.

Ein Markt der hohen Mieten – und fallen werden sie nicht

Berlin ist kein Einzelfall: In vielen deutschen Großstädten fehlt es an Wohnraum. Durch stetigen Zuzug steigen die Mietpreise weiter. 2023 kletterten sie bei Neuvermietungen sogar um über 18 % – am stärksten in Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg. Im Median fallen für einen Quadratmeter momentan 13,60 € pro Monat an – wenn man überhaupt eine Wohnung bekommt. In den meisten Fällen ist das ohne spezielle Kontakte unmöglich.

Politische Gegenmaßnahmen bleiben weitgehend wirkungslos. Denn auch die Baupreise sind infolge der Inflation gestiegen. Der Berliner Mietendeckel? Wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht kassiert. Und die bundesweite Mietpreisbremse? Greift bei Neubauten nicht. Sie wurde zwar bis 2029 verlängert. Danach aber wird das sozialdemokratische Herzensprojekt aller Voraussicht nach auslaufen, vielleicht schon mit einem nicht unwahrscheinlichen Regierungswechsel 2025.

Spitzenwerte in der Stadt – steigende Preise vor den Toren

Am deutlichsten haben sich die Mietsteigerungen des letzten Jahrs im oberen Preissegment ausgewirkt – mit Spitzenwerten in Mitte (22,84 €/m²) und Pankow (21,42 €/m²). Weil das Wohnen in der Hauptstadt zunehmend teurer wird, zieht es immer mehr Menschen ins Umland. Dort wiederum ziehen die Preise an – genau deswegen. Im Speckgürtel Berlins liegen Kaltmieten mittlerweile auch schon zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter. Weniger wird es nicht, auch nicht mit gutem Willen:

Zwar plant die Bundesregierung, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Doch selbst wenn das realistisch wäre (Berlin also statistische 20.000 davon abbekäme), würde es nicht reichen. 2022 verzeichnete die Hauptstadt einen Zuzug von etwa 78.000 Menschen. Gleichzeitig wurden nur rund 17.000 neue Wohnungen realisiert. Ein Defizit, das die Preise antreibt. Auch auf dem Verkaufsmarkt?

Günstige Kaufpreise: eine Kehrtwende im Umschwung

Zwar sind die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren relativ konstant gestiegen, seit Mitte 2022 fallen sie aber wieder – im Gegensatz zu den Mieten. 2023 wurden Berliner Eigentumswohnungen rund 4 % billiger.

Das liegt an den gestiegenen Zinsen. Sie machen eine Finanzierung tendenziell unattraktiver. Aber: Mit sich abschwächender Inflation werden auch die Leitzinsen der EZB wieder zurückgehen. Das zeichnet sich ab. Bauzinsen fallen bereits wieder: Seit Ende 2023 sind Darlehen 1 % günstiger geworden.

Wer jetzt kauft, bevor die Preise wieder anziehen, kann von diesen gegenläufigen Tendenzen profitieren. Im Vergleich zur Miete tut man das ohnehin. Denn die monatliche Rate zur Finanzierung einer Wohnung bleibt beim üblichen Annuitätsdarlehen immer gleich – mindestens bis zum Ablauf der Zinsbindung. Die Miete hingegen wird ziemlich sicher steigen.

Weiterzahlen oder abzahlen: zwei Vergleichsrechnungen

Wer sich beim Umzug für Eigentum entscheidet, hat es ungleich leichter: 2023 kamen auf das Angebot einer Mietwohnung durchschnittlich 60-mal so viele Anfragen wie auf ein Kaufangebot. Der Vergleich bringt die Wohnraumsituation dramatisch auf den Punkt. Aber die Unterschiede kommen auch preislich zum Tragen – vor allem auf lange Sicht.

Denn aktuell zahlen Käufer bei üblichen Konditionen ähnliche Preise für ihr Darlehen, als wenn sie weiter zur Miete wohnen würden. Im Laufe der Jahre sparen sie dann immer mehr ein. Wir haben es ausgerechnet – anhand von zwei Szenarien der Eigennutzung: für ein Paar und eine Familie.

Wir legen für die Beispiele folgende Durchschnittsdaten zugrunde:

• Annuitätsdarlehen zu üblichen Konditionen (Stand: 05/2024)
• Zinsbindung von 15 Jahren bei 3,2 % p.a.
• Tilgungsrate von 2 %.
• Laufzeit von 30 Jahren.
• Im Vergleich: Eine sehr moderate Mietsteigerung von 1,5 % p.a.

Wer mehr reinsteckt, bekommt schneller mehr raus

Natürlich hängen die Konditionen immer von den eigenen Möglichkeiten und individuellen Strategien ab. Mit einer Eigenkapitalquote von 30 % und einer Tilgung von 8 % (2.000 €/Monat) wäre die kleinere Wohnung bereits nach 10 Jahren abbezahlt (bei angenommenen 3 % Zinsen und kürzerer Bindung). Und von diesem Zeitpunkt an, sparen Sie!

Dass die hier dargestellten Wohnungspreise realistisch sind, zeigt das Beispiel einer Wohnung, die David Borck Immobilien kürzlich veräußert hat:

• STADTTEIL: Charlottenburg
• GRÖßE: 67 m²
• KAUFPREIS: 300.000 €

Jene sanierte Wohnung war zwar vermietet, aber ohne Sperrfrist – also sofort auf Eigenbedarf kündbar. Die neuen Eigentümer konnten direkt einziehen. Ihre monatliche Rate für das Darlehen entsprach dem vergleichbaren Mietpreis bei Neueinzug. Alles richtig gemacht.

Was ein Kauf braucht – und mit sich bringt

Natürlich ist Kaufen ein wenig komplexer als Mieten. Interessierte sollte etwas Eigenkapital mitbringen. Üblich sind 20 bis 30 Prozent. Außerdem fallen etwa 10 Prozent Erwerbsnebenkosten an (Courtage, Notarkosten, Grunderwerbsteuer etc.). Wenn Makler die Wohnung ohne Außenprovision vertreiben, kann das aber schon 3,75 % günstiger werden. Auch dies kommt aktuell öfter vor – vor allem bei uns.

Ein weiterer Vorteil: Bewohnte Immobilien werden zu niedrigeren Preisen angeboten. Hier bestehen dann meist Sperrfristen zur Kündigung. Selbst wenn diese aber, wie im unwahrscheinlichsten Fall, volle 10 Jahre betragen, decken die Mieteinnahmen die monatlichen Ratenzahlungen des eigenen Darlehens recht gut. Man muss dann zwar noch mit dem Einzug warten, verliert aber kein Geld.

Mehr Wert, mehr Sicherheit: Wer clever kauft, gewinnt

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist der Anteil von Mietwohnungen in Deutschland erschreckend hoch. Menschen begeben sich lebenslang in Abhängigkeit, statt etwas für sich selbst zu tun. Wer umdenkt und umsteigt, bekommt mehr für sein Geld – besonders in Berlin:

• Einfach umziehen: Die passende Wohnung zu finden, wird ungleich leichter.
• Sicher wohnen: Niemand kann Sie wegen Eigenbedarf kündigen.
• Kostensteigerungen umgehen: Monatsraten sind konstant – die Miete ist es nicht.
• Sich selbst bezahlen: Jeder Euro fließt ins Eigentum, nicht in die Taschen anderer.
• Geld vermehren: Durch langfristig positive Preisentwicklung steigt der Immobilienwert.
• Rente erhöhen: Eigennutzung oder Mieteinnahme – Sie sichern sich Wohlstand im Alter.

Einfacher zum Eigentum – mit den Immobilienprofis

Nichts ist so sensibel, wie der Erwerb von Eigentum. Man kann dabei viel falsch, aber noch viel mehr richtig machen – mit Partnern, die sich auskennen. Wir von David Borck Immobilien sind für Sie da – und stark für Sie. Unsere Experten finden das, was zu Ihnen passt. Zu Preisen, die Ihnen passen. Wir beraten und begleiten mit Persönlichkeit, setzen uns persönlich für Bestpreise ein, kümmern uns um Amtsgänge und individuelle Angelegenheiten. Fühlen Sie sich bei uns bitte wie zuhause. Denn wir arbeiten für Ihr neues Leben in Berlin.

Ihre

David Borck Immobiliengesellschaft

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