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28.03.2018

Allgemein

Verkauf vermieteter Eigentumswohnungen: Was ist zu beachten?

Eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen ist in der Regel aufwendiger als der Verkauf einer bezugsfreien Wohnung – jedoch ist dies dennoch bei weitem kein Einzelfall. Häufig führen Erbschaften zum Verkauf vermieteter Immobilien, aber auch die Mitnahme von Immobilien-Gewinnen, die bis zum Verkauf des Eigentums nur auf dem Papier existieren, oder die Änderung der Anlagestrategie können den Immobilien-Verkauf sinnvoll werden lassen. Mit der richtigen Planung und kompetenten Beratern an der Seite lässt sich auch der Verkauf einer vermieteten Wohnung zu Spitzenpreisen meistern. Eine besondere Kompetenz auf diesem Gebiet hat sich die David Borck Immobiliengesellschaft erworben, die weiß, worauf Käufer und Verkäufer achten müssen:

Professionelle Bewertung

Neben der Betrachtung des bestehenden Mietvertrags zwischen Mieter und Vermieter, in den der Erwerber eintritt, sollte auch die Wohnung begutachtet und bewertet werden. Makler oder Immobilienankäufer bieten diesen Service gratis an, wohingegen Sachverständige oder Anwälte Gebühren verlangen. Auf jeden Fall sollte professionelle Hilfe dafür angefragt werden, damit der Marktwert der Immobilie genau beziffert und alle Vertragsunterlagen detailliert geprüft werden.

Vorkaufsrecht

In bestimmten Fällen wird den aktuellen Mietern der Wohnung ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Demnach kann der Mieter in den ausgehandelten Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer eintreten, der Käufer geht dann leer aus. Ein Vorkaufsrecht besteht etwa dann, wenn das Wohneigentum während der laufenden Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und dann verkauft werden soll. Außerdem darf der aktuelle Mieter auf sein Vorkaufsrecht noch nicht verzichtet haben. Wird der Mieter entgegen der gesetzlichen Regelungen nicht über sein Vorkaufsrecht informiert, können hohe Schadensersatzzahlungen drohen, die sich durch rechtlich einwandfreies Verhalten und kompetente Beratung vorab verhindern lassen.

Vermarktung einer vermieteten Eigentumswohnung

Auch die Vermarktung einer vermieteten Eigentumswohnung verläuft zumeist anders als bei einer bezugsfreien Wohnung. Oft werden diese Anlageobjekte eher aufgrund von Renditeerwartungen erworben als von Interessenten, die die Eigentumswohnung privat nutzen wollen. Zudem sind Besichtigungen nur nach Abstimmung mit dem Mieter möglich: Potenzielle Käufer erhalten daher in der Regel erst einen Besichtigungstermin, wenn schon ausführlich über die Details gesprochen wurde. Daher sollten die Verkaufsgespräche möglichst von Personen geführt werden, die Erfahrung im Verkauf von Kapitalanlagen haben, um alle Details vorab zu klären und die Besichtigungstermine sinnvoll zu nutzen.

Kauf bricht Miete nicht!

Dieser Grundsatz gilt heute besonders streng. Das bestehende Mietverhältnis bleibt daher meist unangetastet. Der Käufer ist vielmehr dazu verpflichtet, den bestehenden Mietvertrag zu unveränderten Konditionen fortzuführen. Gleichzeitig stehen ihm die Mieterträge aber erst zu, wenn der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgt ist. Ausnahmen sind zum Beispiel dann gegeben, wenn es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt oder wenn es eine Verkaufsklausel im Mietvertrag gibt, durch die das Vertragsverhältnis frühzeitig aufgelöst werden kann.

Sonderfall Eigenbedarf

Da der neue Eigentümer nicht nur die Wohnung, sondern auch den bestehenden Mietvertrag übernimmt, kann dem aktuellen Mieter nicht einfach gekündigt oder die Mietkonditionen verändert werden. Der Käufer kann aber in bestimmten Situationen Eigenbedarf geltend machen. Hierfür muss er selbst oder ein Familienangehöriger die erstandene Wohnung nachweisbar zu Wohnzwecken benötigen, wobei auch hier zahlreiche Fallstricke warten. Hier sollte sich der neue Eigentümer von spezialisierten Maklern und Juristen beraten lassen. So gibt es zum Beispiel geltende Sperrfristen beim Erstverkauf einer Mietwandlung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung. In Berlin liegt diese bei 10 Jahren – erst danach kann eine Eigenbedarfskündigung durchgeführt werden.

Viel Potential

Spannend ist der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung allemal: Zwar liegt ihr Marktwert zumeist unter dem Wert einer freien Wohnung, der Verkäufer kann aber durch die Veräußerung viel mehr Geld erlösen als durch die zumeist begrenzte Miete. Und für den Käufer ergibt sich ein hohes Wertsteigerungspotential, welches bei Auszug des Mieters – etwa durch Veränderung der Lebenssituation oder durch Fortzug – realisiert werden kann. Gut beraten profitieren so beide Seiten vom Verkauf.

Nutzen Sie unsere Erfahrung

Überlegen Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung zu veräußern oder haben Sie Verkaufsabsichten für Ihr Portfolio? Gerne stehen wir Ihnen für ein unverbindliches Gespräch zur Verfügung und beraten Sie hinsichtlich Exitstrategien und Vermarktungsmöglichkeiten.

Wir freuen uns auf Sie!

Ihre

David Borck Immobiliengesellschaft

Schlüterstraße 45 | 10707 Berlin | service@david-borck.de
Telefon +49 (0)30 887 742 50 | Telefax +49 (0)30 887 742 525

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