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31.05.2022

Investment

Unsere To-do-Liste für alle, die ihre Immobilie veräußern wollen.

Eine Immobilie verkauft sich nicht von allein. Selbst wenn alles auf den idealen Deal hinausläuft – Käufer, Preis und Konditionen –, ist das Geschäft noch lange nicht geschafft. Denn eine reibungslose Transaktion erfordert einiges an Unterlagen. Die Vorbereitungen dafür gehen Sie lieber sorgfältig und strukturiert an, am besten mit der Hilfe von Profis. Unser kostenloser Service: die Checkliste für den reibungslosen Immobilienverkauf – und alles, was man darüber wissen sollte. Dazu unser Versprechen: dass wir das meiste für Sie übernehmen können.

Essenzielle Dokumente: was jeder Verkäufer braucht

Es gibt ein paar Dinge, die selbstverständlich sind. Und trotzdem kann man das eine oder andere leicht vergessen. Unser Stichwort zum Merken: Grund und Boden. Das Objekt muss klar verortet, beschrieben und registriert sein.

Beginnen wir mit dem Behördlichen: Sie brauchen einen aktuellen Grundbuchauszug. Er enthält essenzielle Daten zum Grundstück und wird beim Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde beantragt. Außerdem ist eine Flurkarte vorzulegen. In ihr sind Grundstücksgrenzen und nachbarschaftliche Flächen geografisch ausgewiesen. Man erhält sie beim Katasteramt.

Aber auch über die amtlichen Einträge hinaus muss der Verkaufsgegenstand konkret beschrieben sein. Hierfür erstellen Sie selbst einen Steckbrief bzw. Lageplan (oder lassen sich von fachkundiger Seite dabei unterstützen). Er enthält ausführliche Angaben zu Größe, Ort, Zustand und Ausstattung des Objekts. Außerdem ist ein aktueller Grundriss des Gebäudes vorzulegen.

Bloß nicht vergessen: den Energieausweis!

Klingt lapidar, ist es aber nicht: Seit 2014 muss jede deutsche Immobilie für die Vermietung oder den Verkauf über einen Energieausweis verfügen. Er beinhaltet alle relevanten Daten zu Energieeffizienz und -kosten. Bei Nichtvorliegen oder fehlerhaften Angaben drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

Der Energieausweis ist nicht nur beim Verkauf zu übergeben, sondern muss bereits Bestandteil des Vermarktungsmaterials sein, also in Anzeigen und Exposés abgebildet werden.

Ist kein Energieausweis vorhanden, sollte er unbedingt schon vor den ersten Verkaufsüberlegungen erstellt werden. Einzige Ausnahmen: Das Gebäude steht unter Denkmalschutz oder soll abgerissen werden.

Je nach Objekt: noch ein paar Dinge mehr

In vielen Fällen muss auch eine Baugenehmigung vorhanden sein – und zwar bei Neubauimmobilien, Einfamilienhäusern oder nachträglichen An- und Ausbauten. Sofern dieses Dokument nicht vorliegt, kann es in der Bauakte des Bauamts eingesehen werden.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen wird es noch umfangreicher. Alle administrativen Vorgänge sind mitzudenken. Dazu gehören zunächst einmal Objektunterlagen, nämlich Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Protokolle der Eigentümerversammlung.

Auch die Kostenlage muss dokumentiert sein – in Form eines aktuellen Wirtschaftsplans und der letzten Abrechnung des Hausgelds. Schließlich sind auch sämtliche vermietungsrelevante Unterlagen zu übergeben: der Mietvertrag selbst, Bescheinigungen über den aktuellen Mietpreis, die letzte Mieterhöhung und den Kautionsbetrag sowie ggf. eine Dokumentation aktueller Rechtsstreitigkeiten.

Für Vermarktung mit Erfolg: Exposé und Immobilienbewertung

So weit, so umständlich. Am besten lassen Sie sich bereits bis hierhin von einem qualifizierten Makler unterstützen. Dieser verfügt nicht nur über eine effiziente Routine beim Einholen und Zusammenstellen nötiger Unterlagen, sondern bringt Sie auch auf dem Weg zum Verkauf voran: bei der effizienten Vermarktung Ihrer Immobilie – und beim Erreichen eines idealen Verkaufspreises.

Ein qualitatives wie aussagekräftiges Exposé ist das A und O. Damit lassen sich die besten Kaufinteressenten gewinnen. Dieses Prospekt sollte einerseits sämtliche Fakten zur Immobilie enthalten etwa Grundriss, Objekt- und Lagebeschreibung und andererseits mit hochwertigen Fotos überzeugen.

Als Basis für den Angebotspreis verlassen Sie sich besser nicht auf ihre Intuition, sondern auf die marktkonforme Einschätzung von Experten. Hierfür kann man auf das Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen zurückgreifen oder auf die Expertise der David Borck Immobiliengesellschaft: Wir bieten Ihnen eine fundierte, kostenlose Marktpreiseinschätzung.

Die Gegenseite mitdenken: Anforderungen an Käufer

Nun zum Perspektivwechsel: Nicht nur Sie als Verkäufer müssen Integrität zeigen – das muss auch die Gegenseite. Immerhin haben Sie einen Anspruch darauf, dass der Käufer halten muss, was er verspricht. Lassen Sie sich von ihm also unbedingt eine Bonitätsbestätigung vorlegen. Das kann ein Nachweis über entsprechende Eigenmittel sein, eine Bankbestätigung über die Kaufsumme inklusive Nebenkosten oder eine Finanzierungsbestätigung der Bank.

Nun steht einer vertrauensvollen und erfolgreichen Verkaufsabwicklung fast nichts mehr entgegen. Nur das, was das Geschäft gesetzlich absichert.

Sicherheit für alle Seiten: die GWG-Prüfung

Noch eine reine Formsache: Sofern Sie die Transaktion von einem Makler lancieren lassen, greifen die Regularien des Geldwäschegesetzes (§ 2 Punkt 14 GwG). Danach sind wir verpflichtet, unsere Vertragspartner (bzw. deren wirtschaftlich Berechtigte) zu identifizieren – und zwar bereits bei ernsthaftem Interesse an einem Immobilienverkauf. Identität und Geschäftszweck müssen dokumentiert werden. Das Ganze ist fünf Jahre lang aufzubewahren.

Um den Anforderungen nachzukommen, benötigen wir vor Aufsetzen des Kaufvertrags bestimmte Informationen – sowohl von Käufern als auch Verkäufern. Für die Käufer sind das etwa Nachweise über die Herkunft der Eigenmittel (Erbschaft, Schenkung, Einkommen, bei Selbständigen eine Gewinn- und Verlustrechnung oder Steuererklärung).

Wir von der David Borck Immobiliengesellschaft nehmen das sehr ernst. Nicht nur, weil die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe die Einhaltung der GwG-Regularien regelmäßig überprüft; sondern auch, um unsere Kunden gegen windige Geschäfte abzusichern.

Auf zum Notar – aber besser gut vorbereitet

Kein Immobilienverkauf ohne Notar. So schreibt es das Gesetz vor. Zur Beurkundung des Vorgangs müssen alle bisher genannten Unterlagen (sofern erforderlich) in seinem Büro eingereicht werden. Vonseiten des Käufers gehören dazu außerdem: Dokumente zur Bestellung der Grundschuld.

Da die meisten Käufer den Kaufpreis über eine Finanzierung abdecken, ist dies im Normalfall das Grundschuldformular des entsprechenden Kreditinstituts. Es sollte möglichst kurzfristig vor dem eigentlichen Unterzeichnungs-Termin übermittelt werden. Hintergrund: Der Notar kann die Eintragung der Grundschuld so gut vorbereiten und direkt im Anschluss bestellen.

Zwei optionale Dinge, die auch erforderlich sein können: Im Fall einer Übernahme von Einbauten, Geräten oder Einrichtungsgegenständen ist darüber eine Liste anzulegen. Sie wird dann Bestandteil des Kaufvertrags. Außerdem sollten eventuelle Nachweise über die Löschung von Lasten im Grundbuch oder über den Denkmalschutz des Gebäudes mitgebracht werden.

Nach dem Verkauf: das Gut im Guten übergeben

Siegel drauf. Und durchatmen. Es ist Zeit, sich zu verabschieden – aber nicht ohne gute Gepflogenheiten und zusätzliche Absicherung. So empfehlen wir, bei der Überantwortung des Schlüssels ein Übergabeprotokoll anzufertigen, inklusive aktueller Zählerstände.

Zwar muss kein Verkäufer andere als die oben aufgeführten Dokumente zur Verfügung stellen. Aber: Zusätzliche Unterlagen machen sich immer besser – und dem Käufer alles leichter. Empfehlenswert ist alles, was mit dem Management und der Instandhaltung zusammenhängt. Hierzu zählen beispielsweise Versicherungspolicen, Versorger– und Wartungsverträge bzw. -berichte, Gebrauchsanleitungen sowie Garantiebescheinigungen technischer Geräte. Der neue Eigentümer wird dies sehr schätzen. Und Ihr Objekt ist damit auch in besseren Händen.

Einfacher und besser verkaufen: mit dem Copiloten an der Seite

Bestmöglich und sicher verkaufen, aber auch Zeit und Stress sparen – das geht am besten mit Profis an seiner Seite: Die David Borck Immobiliengesellschaft berät beim Verkauf von Immobilien in Berlin und Brandenburg. Wir geben eine kostenfreie Werteinschätzung, besorgen alle nötigen Unterlagen, erstellen ein Exposé, entwickeln eine individuelle Strategie und vermarkten Ihr Objekt professionell mit großer Reichweite. Damit Sie Erlöse erzielen können, die Ihr Eigentum verdient.

Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen gern zur Seite. Für generelle Fragen oder individuelle Beratungen erreichen Sie uns jederzeit unter +49 (0) 30 887 742 50 oder service@david-borck.de

Die Verkaufs-Checkliste: Ihre zielsichere Startvorbereitung

Unbedingt erforderlich:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung/Kubatur
  • Steckbrief/Lageplan
  • Energieausweis
  • Vom Käufer: Grundschuldformular

Sehr empfehlenswert:

  • Hochwertiges Exposé

In bestimmten Fällen vonnöten:

  • Bauakte bzw. Baugenehmigung und Baubeschreibung
  • Nachweise über Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten
  • Altlasten- und Baulastenauskunft
  • Liste zu übernehmender Einbauten und Gegenstände

Nur bei Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnung
  • Mietvertrag, Mietpreis, Mieterhöhungen und Kautionsbetrag
  • Dokumentation von Rechtsstreitigkeiten

Ihre

David Borck Immobiliengesellschaft
Schlüterstraße 45 | 10707 Berlin | service@david-borck.de
Telefon 030 – 887 74250 | Telefax 030 – 887 742525