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25.04.2019

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Spitzenpreise für Immobilien: Gute Zeiten für Verkäufer – und Käufer

Über Jahrzehnte galt die alte Kaufmannsregel „Im Einkauf liegt der Gewinn“ unwidersprochen. Doch heute sind die Ökonomen weiter: Im Einkauf liegt nämlich nur der halbe Gewinn. Schließlich nutzt der beste Einkaufspreis nichts, wenn sich hinterher kein Abnehmer findet. Diese Sorge müssen sich Immobilieneigentümer zumindest in Berlin und im Berliner Umland nicht machen: Die Nachfrage boomt, es gibt Käufer en masse. Dass dies auch so bleibt, hatte zu Beginn des Jahres die Forschungseinrichtung Deutsche Bank Research in ihrer Analyse bekräftigt. Ein hohes Wirtschaftswachstum, zahlreiche neue Arbeitsplätze in spannenden Zukunftsbranchen und ein ungebrochener Zuzug von Neuberlinern, verbunden mit einem weiterhin moderaten Preisniveau, sorgen für beste Aussichten auf einen „Superzyklus“. „Jetzt beginnt sich abzuzeichnen, dass Berlin nicht nur zu westdeutschen Metropolen aufschließt, sondern auf dem Weg ist, diese zu überholen“, schreibt Analyst Jochen Möbert in seiner Untersuchung für die Deutsche Bank und wagt eine für Berlin bahnbrechende Prognose: „Berliner Wohnungen könnten im Zuge dieser Entwicklung dazu beitragen, dass Berlin zu einer der teuersten deutschen und auch europäischen Metropolen wird – und die Stadt entwickelt sich zudem zu einer der innovativsten Städte Europas.“, so der Deutsche-Bank-Experte.

Immobilienbesitzer im Vorteil?

Was nun nach einer einseitigen Bevorteilung der Immobilienbesitzer klingt, entpuppt sich aber auch als Vorteil für potentielle Immobilienkäufer: Sie können auch heute Eigentum erwerben und haben dabei immer noch sehr gute Aussichten auf steigende Preise. Der Grund: Auch die Mieten werden den Prognosen der Deutsche Bank-Analyse zufolge weiter steigen. Schließlich ziehen immer mehr Menschen nach Berlin, immer mehr Menschen haben Arbeit und diese verdienen noch dazu auch immer bessere Gehälter. So profitiert der Immobiliensektor von der guten Wirtschaftsleistung – und die Stadt umgekehrt von zahlreichen Jobs im Bau- und Immobilienbereich.

Jetzt kaufen oder lieber abwarten?

Wer angesichts der Spitzenpreise – bei guten Immobilien wird schon einmal das 40fache der Jahresnettokaltmiete bezahlt, was umgerechnet einer Bruttorendite von 2,5 % entspricht – einen späteren Einstieg in den Immobilienmarkt von Berlin und seinem Speckgürtel erwägt, könnte für das Zögern bestraft werden, wenn die Prognose der Deutschen Bank eintritt. Schließlich soll die Immobilienralley noch weitergehen. Zudem lohnt sich der Kauf auch bei einer Bruttorendite von 2,5 %. Schließlich verlangen die Banken heute nur wenig mehr als ein Prozent Zinsen, sodass immer noch 1,5 % zur Risikoabsicherung und zur Tilgung übrigbleiben.

Verkaufen – und dann?

Auch für Immobilieneigentümer bieten die hohen Preise eine hervorragende Gelegenheit, die Gewinne – nach 10 Jahren steuerfrei! – zu realisieren und so aus zunächst rein fiktiven Bewertungsgewinnen echtes Geld zu machen. Der Verkaufserlös kann dann ganz oder teilweise zum Wiedereinstieg in den Markt genutzt werden, etwa in Lagen, die zukünftig besonders hohe Renditen versprechen, oder in anderen Marktsegmenten. Ein Teil kann als Sicherheit zurückgelegt werden – wobei das Sparen auf dem Sparkonto angesichts der Inflation einen realen Wertverlust bedeutet – und der Rest wird wieder in Immobilien angelegt. Wer sein Risiko beim Wiedereinstieg minimieren möchte, kann etwa frisch sanierte oder neu gebaute Immobilien erwerben, die dank ihres Zustands und der Bauträgerhaftung auf Jahre hinaus Ruhe vor (bau-)technischen Problemen versprechen. Durch die strategische Aufteilung des Verkaufserlöses lassen sich Risiken absichern und Chancen optimieren. Zum Beispiel über den Erwerb einer Immobilie in bester Innenstadtlage als sichere Anlage, ergänzt durch den Kauf von Eigentum in einer noch unentdeckten, aufstrebenden Lage. So gesehen bedeuten hohe Verkaufs- und damit auch hohe Kaufpreise Chancen auf beiden Seiten. Man muss sie nur wahrnehmen.

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