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27.08.2019

Allgemein

Milieuschutzgebiete: Aufteilen, bevor es zu spät ist

Berlin ist immer im Wandel: Neue Quartiere werden „hip“, während andere Bezirke eher ruhig und beschaulich bleiben. Wenn ein Stadtteil aufgewertet wird, etwa durch die Sanierung von Häusern und den Zuzug von besser situierten Einwohnern, steigen im Umfeld oft die Mieten – auch für alteingesessene Mieter. Mit dem „sozialen Erhaltungsgebiet“ haben die Bezirke ein Instrument an der Hand, das die Wohnbevölkerung in solchen Fällen vor einer möglichen Verdrängung schützen soll. Insgesamt 58 soziale Erhaltungsgebiete mit rund 900.000 Bewohnern bestehen derzeit in Berlin, die meisten in Mitte, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg. Aber auch beispielsweise Lichtenberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Reinickendorf haben entsprechende Gebiete ausgewiesen. Erklärtes Ziel der Politik: Die Milieuschutzgebiete ausweiten. Dabei geschieht deren Festlegung zwar, wie Kritiker sagen, durchaus politisch motiviert, dennoch erfolgt die Einstufung nach einem festen Muster: Zunächst wird ein Gebiet unter Beobachtung gestellt und die Bevölkerungszusammensetzung untersucht. Anschließend folgt der Aufstellungsbeschluss, der bewirkt, dass bauliche Vorhaben, die den Erhaltungszielen entgegenwirken, bis zu 12 Monate zurückgestellt werden können. Als letzter Schritt erfolgt die Festsetzung des Erhaltungsgebiets.

Die Erklärung zum Erhaltungsgebiet bringt vor allem für die dortigen Eigentümer strenge Auflagen mit sich, ganz abgesehen von fallenden Eigentumspreisen. Schließlich werden regelmäßig nicht nur sogenannte Luxusmodernisierungen oder Grundrissänderungen versagt, sondern etwa auch die Anhebung des Fliesenspiegels im Bad, der Anbau eines (altersgerechten) Aufzugs oder die Verlegung hochwertiger Fußböden. Zudem haben die Bezirke in sozialen Erhaltungsgebieten ein Vorkaufsrecht, um spekulative Grundstücksverkäufe zu verhindern. Auch die Aufteilung von Wohn- und Geschäftshäusern in Wohnungen wird erschwert, dabei bietet gerade sie die größtmögliche Flexibilität: Der Eigentümer kann die Wohnungen weiterhin vermieten – oder als Eigentumswohnungen verkaufen, ohne ein Vorkaufsrecht des Bezirks befürchten zu müssen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung vor der Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses beurkundet worden sind. Das dauert je nach Fall Wochen oder Monate – man sollte also jetzt starten, zumal befürchtet werden kann, dass auch die Aufteilung weiter erschwert wird. Der Vorteil für Aufteiler: Eigentumswohnungen erbringen zumeist höhere Preise als ganze Häuser.

Gerne wird die David Borck Immobiliengesellschaft Ihren individuellen Fall einschätzen und eine Bewertung vor und nach Aufteilung vornehmen. Sollte am Ende doch eine Verkaufsabsicht stehen, begleitet die David Borck Immobiliengesellschaft das Aufteilungsverfahren gerne bis zum Schluss und übernimmt auf Wunsch auch die Vermarktung der neu entstandenen Wohnungen.

Welche Gebiete im Milieuschutz liegen und unter Beobachtung stehen, finden Sie hier.

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