Anfang April 2020 ist die von der Bundesregierung mit Unterstützung der Grünen verschärfte und um weitere fünf Jahre verlängerte Mietpreisbremse in Kraft getreten. Zugleich wurde das ursprünglich auf fünf statt zehn Jahre angelegte Instrument deutlich verschärft. In allen ab April 2020 begründeten Mietverhältnissen ist es den Mietern nun möglich, die ab Mietbeginn zu viel gezahlte Miete zurückzufordern – und das zweieinhalb Jahre lang. Erfolgt die Rüge durch den Mieter erst nach der Zweieinhalb-Jahres-Frist, gilt die Rückforderung auch erst ab diesem Zeitpunkt.

Mietpreisbremse behindert Wohnungsbau

Starke Kritik an der Mietpreisbremse kommt von den Liberalen. So hat die FDP bereits vor Jahren bemängelt, dass durch die immer tieferen staatlichen Eingriffe in den Wohnungsmarkt der Anreiz, neuen Wohnraum zu schaffen, reduziert wird. „Steigende Mieten sind ein Zeichen für Knappheit und ein Signal für Investoren, das Angebot zu erhöhen. Wenn durch höhere Mieten die Baukosten leichter refinanziert werden können, wird mehr gebaut“, erklärte der Diplom-Volkswirt und FDP-Bundestagsabgeordnete Michael Theurer. Er schlägt vor allem Maßnahmen wie den Abbau von Bürokratie, die Schließung von Baulücken und schnellere Genehmigungsverfahren zur Reduzierung der Baukosten vor.

Bundesregierung befürwortet Mietpreisbremse

Während die Linken und die Grünen die Mietengesetzgebung noch deutlich verschärfen wollten, stehen die anderen Oppositionsparteien dem Gesetz kritisch gegenüber. Die Bundesregierung hingegen feiert die Mietpreisbremse aller Kritik zum Trotz als ausgewogenes und wirksames Instrument, um den Mietenanstieg vor allem in den Großstädten zu bekämpfen.

Wirkung und Nebenwirkungen

Die Mietpreisbremse, die außer Sachsen und Sachsen-Anhalt sowie dem Saarland alle Länder flächendeckend oder teilweise umgesetzt haben, sieht die Begrenzung der Mieterhöhung durch eine Maximalmiete von 10 % über dem Mietenspiegel sowie eine reduzierte Kappungsgrenze vor. Waren bislang maximal 20 % Mieterhöhung in drei Jahren möglich, wurde diese Spanne nun auf 15 % reduziert. Zusammen mit dem verlängerten Betrachtungszeitraum des Mietspiegels, in den nun mehr ältere und damit geringere Mietverträge einfließen, bedeutet dies weniger Spielraum bei der Neuvermietung.

Ausweg für Vermieter

Dass die Mietpreisbremse jedoch mit deutlich mehr Augenmaß erdacht wurde als der in Berlin geltende Mietendeckel, beweisen die Ausnahmen im Gesetz. So dürfen bisher erreichte Mietenhöhen auch bei einer Neuvermietung vereinbart werden und die Umlage von Modernisierungen bleibt im bestimmten Umfang möglich. Ausgenommen von der Bremse sind auch Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt werden konnten. Besonderes Gewicht hat in der Praxis die Regelung, dass nach umfassender Modernisierung die Mietpreisbremse ebenfalls nicht gilt. Diese Ausnahme sorgt vor allem dafür, dass Investitionen in Wohnraum nicht unterbleiben und die Gebäude weiter gut in Schuss gehalten werden.

Schützt die Mietpreisbremse vor dem Deckel?

Dass die Bundesregierung die Eigentümerrechte mit der Mietpreisbremse zwar schmerzhaft beschneidet, aber sich noch im Rahmen des Verfassungsrechts bewegt, hat das Bundesverfassungsgericht im August 2019 durch die Nichtannahme einer Verfassungsbeschwerde entschieden. Dieser Aspekt ist umso spannender, da sich Kritiker des Berliner Mietendeckels, der keinerlei Bezug mehr auf den Mietspiegel nimmt und die Mieten vollkommen willkürlich deckeln soll, auch auf die Mietpreisbremse berufen. Denn Experten wie der CDU-Bundestagsabgeordnete Dr. Jan-Marco Luczak gehen davon aus, dass durch die Mietpreisbremse das Thema Mieten abschließend geregelt wurde und es dem Land Berlin entsprechend an der Kompetenz fehlt. So kann die schmerzhafte Mietpreisbremse die Vermieter in Berlin vielleicht sogar vor dem Deckel beschützen.