Seit 15. April ist es beschlossene Sache: Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel als „mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig“ erklärt. Es war ein langes Tauziehen – begleitet von zahlreichen Debatten und Unsicherheiten, auf Mieter- wie Vermieterseite. Nun herrscht endlich Klarheit am Berliner Immobilienmarkt.

Doch welchen Effekt hat die Entscheidung der Bundesrichter wirklich auf Mietpreise von Bestands- und Neubauten? In welche Richtung werden sich Eigentumspreise in und um Berlin zukünftig bewegen? Hat die Pandemie jetzt noch einen Einfluss darauf? Und welche Chancen ergeben sich daraus für Investment und Altersvorsorge? Wir ordnen die Sachlage für Sie ein.

Angebotsmieten in der Hauptstadt: nur teils Talfahrt – gewesen

Das gab es nie zuvor. Und es war ein Versuch mit weitreichender Wirkung: Rund 1,5 Millionen Wohnungsmieten wurden in der Hauptstadt auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Seit Februar letzten Jahres durften selbst bei Neu- und Wiedervermietungs-Mieten bestimmte Obergrenzen nicht überschritten werden. Für Bestandsmieten galt dies seit November. Eine Ausnahme bildeten Wohnungen, die ab dem Jahr 2014 errichtet wurden. Die kurzzeitige Folge? Rückgang der Mietpreise – wenn auch nicht aller.

Tatsächlich: Aktuelle Studien konnten erste messbare Auswirkungen des Mietendeckels auf den Immobilienmarkt der Hauptstadt belegen. In den Zahlen spiegelte sich die – vorübergehende (!) – Trendwende wider: Im Jahr 2020 konnte in Berlin eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,14 €/m² ermittelt werden. Im Effekt: ein Rückgang von 0,31 €/m² – nach jahrelangen Preisanstiegen in Folge. Allerdings erreichte der Preisrückgang im vergangenen Jahr vor allem Bestandsobjekte. Anders sah es da schon bei ungedeckelten Neubauten aus, deren Angebotsmieten sich erhöhten. Konkret heißt das: Neubauten stiegen kräftig im Mietpreis – mit einem Plus von 1,22 €/m² gegenüber 2019 auf durchschnittlich 15,26 €/m².

Guter Wachstumsgrund: Weshalb die Mieten weiter steigen

Was die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts für Angebotsmieten in der Hauptstadt bedeutet? Die Vermutung liegt nahe, dass sich Berliner Mieter auf einen neuen Preisanstieg einstellen müssen. Denn selbst, wenn die politische Debatte wieder an Fahrt aufnimmt – ein neues Gesetz auf Bundesebene wird lange auf sich warten lassen und keinesfalls so drastisch in den Markt eingreifen können wie das Berliner Projekt. Eine langfristige Trendwende mit sinkenden Mietpreisen ist nach aktueller Lage wenig wahrscheinlich.

Die Experten der David Borck Immobiliengesellschaft unterstreichen diese Ansicht. Und sie führen noch ein zusätzliches Argument an: Es stehen derzeit generell vergleichsweise wenige Mietwohnungen in Berlin zum Angebot. Im Jahr 2019 wurden nur rund 50.000 Wohnungen auf den einschlägigen Plattformen inseriert. Und der Rückgang hat sich zuletzt dramatisch zugespitzt: Im Jahr 2020 waren es nur noch rund 33.000 Wohnungen. Dabei verzeichnet Berlin-Mitte mit einer überdurchschnittlichen, mittleren Angebotsmiete von 13,70 €/m² den Spitzenwert im Bezirksvergleich; gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg (12,38 €/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (12,38 €/m²).

Anhaltender Trend: Kaufpreise klettern kontinuierlich

Mit anhaltender Corona-Krise verstärkt sich bei vielen Menschen in der Stadt weiter das Bedürfnis nach stressfreier Umgebung und genügend Platz für die Familie. Kein Wunder, dass die Preisspirale so auch in Zeiten – zunächst – sinkender Angebotsmieten für die eigenen vier Wände nur eine Richtung kennt: steil aufwärts. Mit durchschnittlich 5.083 €/m² wurden im letzten Jahr 307 €/m² mehr beim Wohnungskauf verlangt als noch 2019. Das entspricht einem respektablen Anstieg von 6,4 %. Gänzlich neu errichtete Eigentumswohnungen verzeichneten mit durchschnittlich 5.930 €/m² einen absoluten Rekordwert.

Ganz ähnlich sieht es bei den Ein- und Zweifamilienhäusern aus: Der mittlere Kaufpreis eines Eigenheims hat sich innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als verdoppelt. Mit einem Anstieg um 9 % im Vergleich zu 2019 – ein Plus von umgerechnet 50.010 € – lag der Mittelwert in diesem Segment im Jahr 2020 bei rund 600.000 €.

Gute Wertanlage und Altersvorsorge: Wohnung, Eigenheim, Mehrfamilienhaus

Krisenfest, renditesicher, ideal für die langfristige Planung – und die Altersvorsorge: Vergleicht man die Situation von Mietern mit der von Immobilienbesitzern, dann sind Eigentümer immer besser gestellt – Mietendeckel hin oder her. Warum? Zunächst einmal sind Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser überaus beliebt; besonders bei all jenen Kapitalanlegern, die Wert auf viel Sicherheit legen. Ein wichtiger Grund, gerade beim Hauskauf, ist auch die Corona-Pandemie: Sie hat bei vielen Städtern eine Sehnsucht nach dem weitläufigen Leben auf dem Land geweckt. Das gilt bis heute und hält die Nachfrage weiterhin hoch.

Für einen Wohnungs- oder Hauskauf spricht also vieles. Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hat sich die Planungssicherheit noch einmal deutlich erhöht. Mehr denn je bieten eigene Immobilien eine lukrative und stabile Grundlage zur Altersvorsorge.

Was sich am besten eignet, ist individuell zu entscheiden. Wir beraten Sie gern – sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie. Wir bewerten Ihre Immobilie kostenfrei und unverbindlich. Unsere Experten begleiten Sie durch den kompletten Verkaufsprozess.

Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website david-borck.de

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