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15.07.2019

Allgemein

Diskussion um den Mietendeckel für Berlin

Der Senat hat am 18. Juni 2019 Eckpunkte für den sogenannten „Mietendeckel“ beschlossen. Dieser soll Anfang 2020 in Kraft treten – auf Wunsch der Koalition rückwirkend zum 18. Juni. Mit diesem Gesetz sollen u.a. Mieterhöhungen für fünf Jahre ausgeschlossen und Mietobergrenzen eingeführt werden. Angeblich zu viel bezahlte Miete soll durch die Mieter zurückgefordert werden können. Ob das Gesetz so einfach rückwirkend in bestehende Vertragsverhältnisse eingreifen darf und ob das Land Berlin generell die Kompetenz hat, das eigentlich vom Bund geregelte Mietenthema durch eine eigene Gesetzgebung so zu verschärfen, bezweifeln jedoch viele Experten. Auch weitere Punkte des Gesetzes könnten verfassungswidrig sein, etwa die Absenkung bestehender Mieten.

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags kommt in einem aktuellen Gutachten ebenfalls zu dem Schluss, dass die Mietengesetzgebung durch die Bundesgesetzgebung erkennbar abgeschlossen ist und das Land Berlin daher keine diesbezügliche Regelungskompetenz besitzt. Allerdings hat der Gesetzgeber in Berlin mit Maßnahmen wie dem Zweckentfremdungsverbot, das bei Ersatzneubau schon heute eine Höchstmiete von 7,72 Euro nettokalt festschreibt, bereits zahlreiche Eingriffe in den Wohnungsmarkt umgesetzt. Bislang sind die juristischen Verfahren zu diesem Thema aber noch nicht endgültig entschieden.Viele Juristen halten es zudem für grundsätzlich möglich, dass der Gesetzgeber auf Bundesebene einen entsprechenden Mietendeckel wirksam beschließen könnte – falls es eine Grün-Rote Mehrheit auf Bundesebene geben sollte, wären solche Maßnahmen also durchaus zu befürchten.

Beim Blick auf den Berliner Immobilienmarkt lässt sich feststellen, dass die vom Senat beschlossenen Maßnahmen zunächst für große Verunsicherung bei großen wie kleinen Immobilieneigentümern sorgen. Gerade Investoren aus dem Ausland, die in der Vergangenheit für hohe Mittelzuflüsse in den Berliner Markt und damit für eine große Nachfrage verantwortlich waren, könnten so dazu bewegt sein, sich nach Alternativen umzuschauen: Im Speckgürtel, wie etwa im Brandenburgischen Elstal, sowie in weniger reglementierten Anlageklassen wie Logistik oder Serviced Apartments. Oder sie kehren Deutschland gleich ganz den Rücken und investieren etwa in Portugal oder Spanien. Auch Privatanleger fragen sich angesichts der ungeklärten Rechtslage, ob es sich derzeit noch lohnt, eine vermietete Eigentumswohnung zu erwerben mit dem Risiko, die Miete später herabsetzen zu müssen.

Auf den Neubau haben die Vorhaben derzeit noch keine erkennbaren Auswirkungen. Denn die Mieten beim Erstbezug sind vom Mietendeckel ausgenommen. Insgesamt dürfte die Verunsicherung auf dem Markt aber zu einer Zurückhaltung bei den Investitionen führen und damit zu sinkenden Neubauzahlen, was eine weitere Verknappung des Angebots hervorrufen wird. Und da der Bevölkerungszuwachs in der Hauptstadt – nach den aktuellen Prognosen wächst die Stadt bis 2020 um jährlich knapp 30.000 Einwohner und im nächsten Jahrzehnt um immer noch 7.500 Einwohner pro Jahr – weiterhin anhält, dürften sich auch die Rahmenbedingungen für Wohnungssuchende weiter verschärfen. Mit einem Wirtschaftswachstum des Bruttoinlandsprodukts von 3,1 % konnte Berlin im vergangenen Jahr zudem doppelt so schnell wachsen wie der Rest der Republik. Einkommensstarke Kaufinteressenten fragen aber mehr und guten Wohnraum nach, was den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter anheizt.

Festzuhalten ist, dass der Mietendeckel des Senats schon heute für eine große Verunsicherung auf dem Markt sorgt. Auch wenn fraglich bleibt, ob er überhaupt kommt, schließlich hat die FDP im Berliner Abgeordnetenhaus bereits angekündigt, eine Normenkontrollklage anstreben zu wollen.

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