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30.11.2021

Allgemein

Das Potenzial vermieteter Wohnungen

Was sie als Kapitalanlage taugen – und wann sich Kauf oder Verkauf lohnen

Bezugsfreie Wohnungen sind in Berlin zum Luxusgut avanciert – besonders als Asset zur Wertanlage. Der Grund: ihre schlechte Verfügbarkeit. Aber es gibt eine oft übersehene Alternative, die sich zunehmender Beliebtheit erfreut: vermietete Wohnungen.

Denn gerade in Zeiten knapper Märkte bieten sie gewisse Vorteile, sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Es mag widersprüchlich klingen: Aber ein Handel kann für beide günstig sein – sowohl in Hinblick auf den Preis als auch auf die Perspektive. Win-win. Dennoch: Beide Parteien müssen dabei wichtige strategische Überlegungen anstellen.

Der Berliner Markt: angespannt und interessant

Wenig Angebot, viel Nachfrage. So steht es aktuell um bezugsfreie Eigentumswohnungen auf dem Berliner Markt, besonders bei Bestandsimmobilien. Dass sich daran sehr bald etwas ändert, ist eher unwahrscheinlich. Denn die Attraktivität der Stadt ist ungebrochen. Und die Schaffung neuen Wohnraums hinkt dem Bedarf weiter hinterher.

Weil die Alternativen rar sind, zieht kaum jemand aus. Hinzu kommt der Corona-Effekt: Immer mehr Menschen streben nach Eigentum. Was leer steht, ist ganz schnell weg. Und wer verkauft, verkauft gut. Wer dagegen kauft, kauft immer – und absehbar – eine Rarität.

Ohnehin setzen in dynamischen Zeiten viele Investierende auf Immobilien als eines der sichersten und klassischsten Anlagegüter. Wenn aber kaum etwas frei ist, rückt das Belegte umso mehr in den Fokus: Der Handel mit vermieteten Wohnungen boomt. Denn sie bieten jetzt viele Vorteile, die man sonst gern übersieht, vor allem bei langfristigen oder gut geplanten Anlagehorizonten.

Die Aussicht: eher heiter als wolkig

Zur Perspektive: Was die Wertentwicklung anbelangt, so sind die Berliner Mieten in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 60 % gestiegen. Die Kaufpreise haben sich innerhalb dieser Dekade mehr als verdoppelt. Allein im vergangenen Jahr legten sie um satte 10 % zu. Natürlich kann das alles morgen vorbei sein, theoretisch. Nach praktischen Erwägungen allerdings ist noch einiges an Luft nach oben:

Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen sehen die Berliner Preise noch immer recht günstig aus. Mit der positiven wirtschaftlichen Entwicklung steigen Einkommen weiter. Die Inflation tut ihr Übriges. Und eine angebliche, oft diskutierte Blase mit überbewerteten, unsicheren Krediten – wie 2007 in den USA – ist für Deutschland kein wahrscheinliches Szenario. Dafür prüfen Banken zu gut. Und dafür ist das Verhalten von Kreditnehmern viel zu konservativ. Sicherheitsdenken dominiert die Köpfe. Man entwickelt sich solide – und beständig.

Vermietete Wohnungen: eine attraktive Option

Als unbewegliche Sachgüter eignen sich Immobilien grundsätzlich weniger, um kurzfristig hohe Renditen zu erzielen. Aber: Sie sind ein hervorragendes Asset zur mittel- und langfristigen Wertanlage, etwa um Kapital gegen die momentan mit 4,5 % p. a. galoppierende Inflation abzusichern. Sei es als Erbe, als Backup oder Value Investment.

Vermietete Wohnungen bieten dabei einen besonderen Vorteil: das deutliche Kaufpreisdelta. Verglichen mit bezugsfreien Einheiten bekommt man sie im Schnitt 20 bis 30 % günstiger. Das können bis zu 1.500 Euro pro Quadratmeter weniger sein.. Gut für Käuferinnen und Käufer, wenn sie entsprechend nachhaltig denken – oder besonders clever handeln.

Für Käufer: günstiger investieren, langfristig profitieren

Nicht nur der geringere Kaufpreis, auch die aktuell niedrigen Zinsen spielen dem Wertentwicklungspotenzial in die Karten. Je nach Tilgungshorizont werden die monatlichen Kreditraten des Investments vielleicht nicht zeitgleich von den Mieteinnahmen gedeckt. Aber am Ende fließt trotzdem fast jeder Cent in die eigene Tasche. Eben, weil zurzeit kaum schuldnerische Bankabgaben zu entrichten sind.

Und selbst die geringen, dennoch anfallenden Zinsen können steuerlich abgesetzt werden – als Werbungskosten auf die Einkünfte aus der Vermietung. Mit dem Tag der vollständigen Abzahlung kommt dann der fortlaufende, ganz konkrete monatliche Gewinn. Eine lohnenswerte Aussicht.

Besonders interessant für privat Investierende mit mittelfristigen Anlagestrategien: Schon zehn Jahre nach dem Kauf lässt sich die Wohnung steuerfrei veräußern. Damit sie zu diesem Zeitpunkt frei von Kredit-Verpflichtungen sind, finanzieren viele solcher Anleger vermietete Wohnungen auf ein bestimmtes Datum nach Ablauf dieser Frist. Die individuelle Lauf- und Haltezeit hängt natürlich von der angenommenen Wertsteigerung ab. Eine taktische Erwägung.

Für Verkäufer: die Zeiten waren nie besser

Wer Immobilien jetzt oder zeitnah veräußern will, steht vor der Frage: Wie lange sollte ich noch warten, um mehr zu bekommen? Fakt ist: Das kann niemand sicher beantworten. Hinterher sind alle schlauer. Allerdings wird die steile Wertzuwachs-Kurve der Berliner Immobilien auch irgendwann abflachen, spätestens mit steigenden Zinsen. Die Chancen, beim Verkauf von Eigentumswohnungen hohe Preise zu erzielen, waren jedenfalls noch nie so gut wie heute.

Der aktuelle Markt ist ein Verkäufermarkt. Das Angebot: knapp. Die Zinsen: niedrig. Die Geldmenge: entsprechend hoch. Ein guter Zeitpunkt für jene, die ihr Betongold möglichst bald in ein fungibles Asset umwandeln wollen – etwa, um es in andere, besonders performante Felder zu investieren. Wie bei allen größeren Veräußerungen gilt es im Vorfeld einiges zu beachten: etwaig anfallende Steuern und Nebenkosten zum Beispiel. Besonders wichtig aber ist eine Finanzierungsbestätigung des Käufers, um für eine reibungslose Transaktion zu sorgen. Hier zahlt sich eine kompetente Begleitung aus.

Kauf und Konsequenzen: überlegt handeln – und immer korrekt

Beim Kauf vermieteter Wohnungen ist dagegen zu bedenken, dass man in einen Geschäfts- und Kommunikationsprozess mit den darin wohnenden Menschen eintritt. Kein Problem, sondern eine Frage des Know-hows.

Bereits bei der Lancierung des Kaufvertrags sollte man aber Mieter und Mietsituation begutachten, um problematische Verhältnisse von vornherein auszuschließen. Ist die Wohnung ordentlich? Kann man respektvoll und einvernehmlich miteinander reden? Was sagen die Akten? Gab es jemals Mietrückstände? Minderungsanträge? Rechtsstreitigkeiten? Hier zahlt es sich aus, erfahrene Makler und Ratgeber zu Seite zu haben.

Unsere Empfehlung: die Wertentwicklungs-Strategie der ruhigen Hand

Ist die Wohnung erstanden, so können Mietende nach einer Sperrfrist von zehn Jahren im Rahmen gesetzlicher Fristen gekündigt werden – aber einzig auf Eigenbedarf. Dieses Vehikel sollte daher nur eingesetzt werden, wenn es dafür tatsächlich einen Grund gibt. Perspektivische Neuvermietungen mit erheblichen Preiserhöhungen über dieses Vehikel anzustreben, wäre strafbar und ist explizit nicht empfehlenswert.

Im Gegenteil: Wenn man sich als Eigentümer korrekt verhält, im Rahmen der Gesetze und mit Respekt, läuft die Sache immer am besten. Denn um von vermieteten Wohnungen zu profitieren, braucht es keine Tricks. Mieten steigen in der Regel von allein, z. B. mit fortlaufender Erhöhung der Grund- und Bodenpreise. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Möglichkeiten des guten Managements, z. B. eine Mietzins-Anhebung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Und naturgemäß zieht jeder Mieter irgendwann auch einmal aus. Spätestens dann gibt es einen satten Sprung. Geduld und langfristiges Denken sind die Eckpfeiler einer erfolgreichen Wertentwicklungs-Strategie. Damit fahren sehr viele Anlegerinnen und Anleger äußerst gut. Und es werden immer mehr.

Was tun: Fragen Sie die Experten!

Die David Borck Immobiliengesellschaft hat in den letzten fünf Jahren etwa 200 vermietete Wohnungen als Kapitalanlage in Berlin und Umland an Käufer vermittelt. Tendenz steigend. Selbstverständlich ist ein Immobilienkauf kein simples Investment und neben dem bürokratischen Aufwand mit wichtigen Überlegungen verbunden:

Welche Kaufoptionen sind für mich die interessantesten? Was ist am günstigsten, was am entwicklungsträchtigsten? Worauf kommt es beim Management an? Oder: Welchen Preis kann ich als Eigentümer mit meiner Immobilie am aktuellen Markt erzielen?

Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen gern bei all diesen Fragen zur Seite. Für eine individuelle Beratung erreichen Sie uns jederzeit unter +49 (0) 30 887 742 50 oder service@david-borck.de