Wer handeln kann, kann auch gewinnen – selbst in vermeintlich ungünstigen Zeiten. Während einige von Immobilienverkäufen abraten, weiß unser Fachverstand: In Berlin lohnt sich eine Veräußerung derzeit noch immer. Sogar mehr als 2020. Besonders dann, wenn der persönliche Rahmen passt. Heißt: Wer sein Betongold seit mindestens 10 Jahren hält oder es seit ca. 2-3 Jahren selbst nutzt, hat jetzt gute Chancen, ein Maximum herauszuholen – trotz Inflation und Käufermarkt. Warum? Wir klären auf und engagieren uns persönlich!

Das Wichtigste im Überblick

• Zinsen steigen, Immobilienpreise fallen – aber nicht überall:
• In Berlin gab es von 2020 bis 2023 einen Zuwachs um rund 30 %.
• Diese Tendenz flacht momentan eher ab, der Markt normalisiert sich.
• Trotzdem ist das Angebot knapp; die Argumente für starke Preise sind gut.
• Wer seine Immobilie seit 10 + Jahren hält, sollte einen Verkauf erwägen. Jetzt.

Zur Marktsituation: Anspruchsvoll, aber nicht aussichtslos

Man liest es überall: Der deutsche Immobilienmarkt stagniert. Vielerorts sind die Preise sogar gefallen – gemeinsam mit der Nachfrage. Hohe Kreditzinsen erschweren Kaufinteressierten das Finanzieren. Man zögert, will weniger zahlen. Die Wurzel dieses Übels liegt bekanntermaßen in der geostrategischen Krise. Knappe und daher teure Energie hat die Inflation befeuert. Notenbanken steuern dieser Entwicklung mit
der Erhöhung des Leitzins entgegen. Ihr Ziel: Eine Teuerung des geliehenen Kapitals soll die allgemeine Kaufkraft mindern und dem allgemeinen Preisanstieg einen Riegel vorschieben. Gut gemeint für alle Konsumenten, schlecht für jene, die etwas veräußern wollen oder müssen. Allerdings verfängt das Szenario nicht überall: Insbesondere der Berliner Immobilienmarkt ist stärker als diese Krise.

Ungünstig? Ist anderswo. In Berlin kann man gewinnen – noch.

Alarmglocken haben Konjunktur, sind aber dürftige Berater. Denn dank der konservativen Finanzierungskultur gilt der deutsche Immobilienmarkt bei Experten als robust, das Platzen einer Blase als unwahrscheinlich. Kaufen bleibt sinnvoll – und gut unterrichtete Käufer wissen das auch. Zwar geht der Zinsanstieg aktuell noch weiter, flacht sich ganz oben – bei der FED – aber bereits ab. Zudem wirken sich solche Erhöhungen immer verzögert aus. So hat die EZB ihren Leitzins gerade auf 3,75 % angehoben; zeitgleich liegt der Baufinanzierungszins darunter: bei rund 3,4 %. Für Berlin bedeutet das: Der ungünstige Trend wird sich wohl noch eine Weile fortsetzen. Doch die Entwicklung ist anders als im deutschen Durchschnitt: Während die nationalen Preise zuletzt so stark fielen wie seit 16 Jahren nicht mehr, stiegen sie in der Hauptstadt nach wie vor – nur eben langsamer. Ein Abfall ist eher unwahrscheinlich, eine weitere Verringerung der Zuwachsraten hingegen durchaus erwartbar. Das bedeutet: Wer tendenziell verkaufen will, sollte das eher früher tun als später.

Berliner Preisentwicklung: Mangel triumphiert über Käufermarkt

Während Berlin in der offiziellen Wahrnehmung bis vor kurzem als Verkäufermarkt galt, sprechen jetzt viele von einer Umkehrung: einer günstigeren Position für Käufer. Das stimmt nur bedingt. Natürlich waren die Preissteigerungen der letzten 10 Jahre enorm: Eine Verdoppelung, in manchen Stadtteilen sogar eine Verdreifachung. Ganz so geht es nicht weiter. Von 2022 auf 2023 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise nur noch um 5%, während sie in den letzten drei Jahren noch um insgesamt 30 % zulegten. Es findet eine Normalisierung des Geschehens statt; eine Art Gleichgewicht. Denn dem Rückgang des Investitionswillens wirkt ein andauernder Mangel an Wohnraum entgegen. Der Zuzug ist nach der Pandemie wieder nach oben gegangen, aber die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen sinkt seit Jahren: Nur 73 % des Bedarfs an Wohnungen sind aktuell gedeckt. Und dieser Mangel treibt die Nachfrage an.
Manchen Käufern muss man das vielleicht vermitteln. Fest steht: Wer Wohneigentum haben will, kommt nicht billiger weg als vorher. Und wer verkaufen will, der sollte dieses Wissen nutzen!

Bedingungen der 10-Jahres-Frist: Wer jetzt gut verkaufen kann.

Um den gestiegenen Wert der eigenen Immobilie beim Verkauf voll auszuschöpfen, gilt es, die 10-Jahres-Frist zu beachten. Dieses Gesetz soll Spekulationen mit Betongold verhindern. Wer sein Wohneigentum vor Ablauf von 10 Jahren veräußert, muss auf den Gewinn Steuern zahlen. Deren Höhe hängt vom Wertzuwachs der Immobilie und dem individuellen Einkommenssteuersatz ab. Doch es gibt zwei Ausnahmen: Bewohnt man die Immobilie seit dem Erwerb selbst, ist ein steuerfreier Verkauf jederzeit möglich. Gleiches gilt eine Eigennutzung von mindestens drei Kalenderjahren bis zum jetzigen Zeitpunkt. Im günstigsten Fall müssen das nur 14 Monate sein (bei Kauf im Dezember von Jahr Eins kann schon im Februar von Jahr Drei verkauft werden). Wer jetzt in dieser Situation ist, darf sich freuen – und sich überlegen, sein Eigentum lukrativ zu kapitalisieren.

Verkaufsszenarien: Für wen eine Veräußerung sinnvoll ist.

Tendenziell sind Immobilien eine langfristige und sichere Wertanlage. Sie zu halten, muss aber nicht immer sinnvoll sein. Vor dem Hintergrund, dass die Steigerungspotenziale in den nächsten Jahren geringer ausfallen dürften, sprechen drei Situationen für einen Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt:

1. LEBEN STATT WARTEN
Man lebt nur einmal. Aber die Immobilie ist ein illiquides Asset. Über ihren Wert können Eigentümer nur nach einem Verkauf verfügen. Wer Pläne hat, sich etwas gönnen möchte – für den ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um die überdurchschnittlichen Profite der letzten 10-15 Jahre abzuschöpfen.

2. KINDER & ENKEL UNTERSTÜTZEN
Gleiches gilt für alle, die Immobilien zur Unterstützung ihrer Nachkommen halten. Vielleicht haben die Kinder jetzt Träume, wichtige Bedürfnisse, die sie nur mit Kapital verwirklichen können. Und eine Schenkung von Geld nach dem Immobilienverkauf kann immerhin bis zu 400.000 Euro steuerfrei sein. Im Gegenteil zur Erbschaftssteuer ist dieser Freibetrag nach 10 Jahren erneut nutzbar. Eine gute Perspektive.

3. PROFITPOTENZIAL ERHÖHEN
Wer kurz- und mittelfristig mehr aus seinem gebundenen Vermögen herausholen möchte, ist mit einer Umschichtung gut beraten. Das Wohneigentum jetzt zu verkaufen und in gewinnträchtigere Assets wie etwa Aktien zu investieren, kann ein geschickter Schachzug sein. Je nach Lage des Objekts lohnt sich vielleicht auch eine Investition in andere Berliner Immobilien mit höherem Wertsteigerungspotenzial.

Das Beste herausholen – mit Ihren Immobilienpartnern

Verkaufen war schon einmal einfacher, aber nicht unbedingt lukrativer. Und es ist eine Kunst, die wir für Sie beherrschen. Gerade in Krisenzeiten zeigt sich das Potenzial von fachstarker Immobilienkultur, von persönlichem Engagement. Gemeinsam mit dem Erfolgsservice unserer Profis, mit Wissen um die Zwischentöne des Markts und mit überzeugenden Argumenten für Käufer können wir das Beste aus Ihrer Immobilie herausholen. Anspruch ist, was uns verbindet. Lassen Sie sich vertrauensvoll beraten! Wir sind für Sie da.

Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen gern zur Seite. Für generelle Fragen oder individuelle Beratungen erreichen Sie uns jederzeit unter +49 (0) 30 887 742 50 oder service@david-borck.de

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